房屋赠与，会涉及以下法律问题

日常生活中，有人想把房屋赠给自已的子女或其他近亲属；有人想把房屋赠给普通亲友；甚至，也有人为了逃避债务想通过赠与的方式将房屋过户到他人名下等，但无论哪种目的，关于以下房屋赠与的相关法律知识一定要了解。

要点一：房屋赠与的概念及一般规定

房地产赠与，是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。赠与必须符合以下规定：

1、赠与人必须是房地产的拥有人，同时必须具有完全民事行为能力;

2、赠与的房地产必须具有合法的权属证件，不存在产权纠纷;

3、赠与人和受增人均属自愿，有书面赠与协议(合同)，对非直系亲属或无抚养、赡养关系的的赠与需办理公证;

4、房地产赠与应经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续;

5、受增人必须依照有关规定缴纳税、费;

6、不得为逃避应当履行的法定义务，如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理，如缴纳税费等而设立赠与。

总之，房地产赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益。

要点二：房子赠予对象不同产生的后果不同

一、赠与对象不同，税收不同。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或者房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，当事双方不征收个人所得税：

而如果将房屋无偿赠送给上述两种情形之外的亲友，受赠人则需缴付个人所得税。

二、赠与对象不同，登记程序不同。

将房屋无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或非亲属抚养或赡养关系人的，不再需要办理公证。

在办理上述房屋赠与时，不同关系提交材料不同：无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。

而将房屋赠与上述情形之外其他亲友的，则应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料。

要点三：房屋赠与相关税种及税率

(一)营业税

依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。但近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产免征营业税。其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税。

(二)城建税及教育费附加

此种税是作为附加税来征收的，只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收，具体的征收比例是，按应缴纳营业税的一定比例缴纳，具体比例为：城建税(7%)、教育费附加(3%)。此种税根据法律规定，是由赠与人负担的。

(三)契税和印花税

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的，即由受领人按照3%的比例缴纳。

印花税，是需要全额缴纳的，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳。

(四)个人所得税

近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税，税率为20%。

要点四：赠与过户的房子，能撤销赠与吗?

如赠与的房屋办理了过户登记，从法律上来说，一般不能撤销赠与。但依据《合同法》第一百九十二条，受赠人有下列情形之一的，即使已经办理了过户登记，赠与人依然可以撤销赠与：1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;2)对赠与人有扶养义务而不履行;3)不履行赠与合同约定的义务。

如赠与房屋未办理过户，根据《合同法》一百八十六条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

另外，司法实践中，夫妻双方基于离婚协议达成对子女的房屋赠与，即使没有过户手续，通常会视为属于道德义务性质的赠与而判定不予撤销。

 要点五：接受赠与房屋再次转让有没有特别的规定？

国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，需缴纳个人所得税。以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

（来源：徐州刘景来律师  作者：李亚飞）