房东为毁约而刻意将已售房屋抵押怎么办？

工作中经常接到当事人大量的咨询，本平台将不定期选登一些典型问题，并提供详细的解答或解决方案，供有类似需求的朋友参考。

【问题】王先生咨询：由于房价上涨，房东毁约，一直拒绝协助办理过户手续，后来又拿出一份借款合同，称已将该房屋抵押给他人，故购房合同无法继续履行。这该怎么办？

律师解答如下：

【解析】在房产上设置抵押，确实是房东在无理拒绝过户的情况下常用的手段。因为，房产一旦抵押之后，在抵押没有涤除前，房管部门是不会进行过户的。

但是，这种行为是严重的不诚信的行为，法律上是有救济手段的。王先生可以向法院起诉，要求法院确认康某与他人的抵押行为无效。实务中，此类抵押往往都是房东与亲朋好友虚构债务所进行的抵押，所谓的借款往往并没有真实的资金往来，一旦法院认定该基于借款产生的房屋抵押合同应认定为恶意串通，法院是可以判决抵押合同无效的。另外，根据《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条也规定的“下列财产不得抵押……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”。

另外，房屋买卖合同已经网签备案的情况下能否还可以进行抵押呢？理论上，如果已经网签，房管部门是清楚房屋已经处于交易过程中的，可以认定为“所有权、使用权不明或者有争议的财产”而不予同意办理抵押登记。但是，实务中北京上海均以出现过，房屋在已经网签备案的情况下却被设置抵押的情况。房管部门的思路是：当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。当事人如为达到保障将来实现物权的目的，可以按照约定根据《物权法》的规定向登记机构申请预告登记。如果赋予当事人网上签约行为具备防止“一房多卖”的制度功能，则违背了我国《物权法》规定的物权法定原则等。仅从理论上分析，上述观点似乎有一定的道理，但是同样地如果将已经网签备案的房屋认定为“所有权、使用权不明或者有争议的财产”，根据物权法的规定，房管部门就不应该办理抵押。

【建议】以上分析可以看出，房屋买卖合同一旦产生争议，应该尽早进行预告登记并申请财产保全。否则，即使法院判决接续履行合同，也可能在审理或执行过程中房屋被房东抵押或因其他事由而被司法查封。

【结语】以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎联系我们进一步沟通。

（来源：房产纠纷法律实务 作者：杜继业）