卖房人未按合同约定完成房屋相关户口的迁出，是否构成违约？

因认为董先生未按合同约定完成房屋相关户口迁出，构成违约，购房人赵女士将董先生告上法庭，要求其支付违约金。近日，经北京市第二中级人民法院主持调解，双方达成调解协议。

2015年4月，董先生与赵女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人董先生出售其坐落于丰台区的房屋，房屋成交总价为228万元，合同第九条第三款约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。合同签订后，赵女士向董先生支付了全部购房款，双方于2015年6月办理了房屋所有权转移登记手续，将涉案房屋登记在赵女士名下。

后赵女士诉至一审法院称，董先生至今未按合同约定完成房屋相关户口的迁出，已构成违约。故诉至法院，请求判令董先生支付逾期迁户口违约金共计20万元。

董先生辩称，双方签订的合同约定迁出户口指的是自己及其亲友的户口，不包含其他人的。房屋内现在有他人户口，系原出售给自己房屋的卖房人的户口，现已找不到原卖房人，所以户口无法迁出。户口不迁出，未影响赵女士实际利益，故不同意赵女士的诉讼请求。

一审法院经审理认为，董先生及亲属的户口并不在涉案房屋内，并非恶意违约，且赵女士未就其所受具体损失举证证明，故判决董先生向赵女士支付逾期办理户口迁出手续的3万元违约金。一审法院判决后董先生不服，上诉至二中院。

二审庭审中，法官就双方迁户口的约定情况、证据情况进行了询问，并让双方充分发表了辩论意见。考虑到案件的特殊性，承办法官着力做好双方调解工作。最终经过法庭调解，双方达成调解协议，并于近日在法院主持下进行了款项交接。

法官提示

1.合同明确约定户口迁移条款买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

2.与户籍登记人书面确认户口迁移情况双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

3.提前向公安机关了解落户政策户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定，切莫仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买，导致自身利益受损。

4.提前向教育部门核实学籍使用情况以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。同时，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。根据我国《民事诉讼法》第一百条的规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。当然，由于保全行为可能对对方当事人造成损失，因此申请人应当按照法院的要求提供相应的担保。特别提醒，房屋买卖还是应以取得房屋产权作为主要交易目的，“学区房”溢价高，存在相关政策变化等风险，买房人要充分权衡利弊，切莫盲目跟风。

5.诉讼中可以请求调整违约金数额卖房人认为买房人主张的违约金过高的，可以请求法院酌情调整违约金数额。根据法律规定，违约金的数额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。对于买房人来说，如果因为对方逾期迁户口的违约行为确实造成损失，应注意保存造成损失及相应损失数额的证据（这里提示下：当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证，就可能影响最终违约金数额的认定）。对于出卖人逾期迁出户口的违约行为，买受人分段起诉主张违约金的，如果前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，出卖人也有权请求法院调整违约金数额。另外，买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，出卖人有权要求其扣除已经承担的迟延履行违约金的数额。由于个案具体情况不同，双方约定的违约金计算方法、计算标准与个案违约程度不尽相同，因此当事人在个案中主张的违约金的数额亦不相同，但最终判决承担违约金的数额应相当于违约所造成的损失，对于符合法律规定调整违约金数额的情况，法院一般在造成实际损失的30%范围内予以调整。

（来源：京法网事 作者:北京二中院）