中国房地产争议解决年度观察（2016）/节选一

概述

2015年，中国房地产市场在经济、政策的双重影响之下，风云多变。政府多轮降准降息、降低购房首付比例、提高住公积金贷款额度、减免交易税费等宽松房地产政策频频推出，着力释放市场需求，积极消化房产库存。房地产市场随之进一步分化，一线热点城市住房需求旺盛，供求矛盾相对紧张，一些三四线城市则继续库存积压、严重滞销。大型房地产企业或排列重组现有资源，或变型自身业务模式，或强强联合，或拓宽融资渠道，如设立房地产REITs基金、试水房地产众筹等，愈做愈强；中小型房地产企业则生存空间被压缩，重压之下不得不剥离房地产业务，转型另谋出路。房地产从股权到项目的并购重组越来越密集，不仅促进了房地产行业的资源整合，同时也不断上演行业与资本的博弈。房地产市场的产品形态也逐渐多样化，除住宅外，越来越多的企业转向养老地产、文旅地产、物流地产等方面。

受房地产市场波动及房地产政策频繁调整的影响，房地产纠纷呈明显上升趋势。以两个从公开渠道获取的统计数据为例：2015年，四川省全省法院审结建设用地使用权、房地产开发经营、房屋买卖纠纷等案件23,489件、涉案金额308.97亿元，同比分别上升41.19%、89.1%；浙江省全省法院审结涉房地产纠纷3.2万件，同比上升19.8%，标的额319亿元。

 新法评述

（一）房地产宏观调控政策

截止至2015年末，全国商品房待售面积71853万平方米，处于高位持续增多。因此，2015年房地产行业的主题是：去库存。从中央到地方，政府多轮降准降息、降低购房首付比例、提高住公积金贷款额度、减免交易税费等宽松房地产政策频频推出，着力释放市场需求，积极消化房产库存。特别是2015年12月18日至22日召开的中央经济工作会议，中央政府将去库存作为2016年国家经济工作的五大任务之一。

（二）土地管理法律法规

随着农村劳动力的持续转移、农村集体土地流转交易需求的增长，2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（以下简称“决定”），授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。随后8月24日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），开展农民住房财产权抵押、担保、转让试点，及农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。

集体经营性建设用地入市，无疑将会出现城市国有建设用地和农村集体经营性建设用地并行的状态，必将对房地产土地交易市场产生一定的影响。然而，试点阶段，集体经营性建设用地的土地供应量非常小，且规划和用途都控制非常严格，集体经营性建设用地入市流转的范围、土地交易价格确定机制、土地增益分配方式、入市交易监管模式等均尚未明确。因此，集体经营性建设用地入市流转对房地产市场的影响，目前尚未可知，还需拭目以待。

（三）不动产登记制度

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）正式实施，率先在哈尔滨、南京、厦门等市试行。据国土资源部不动产登记中心登记制度处消息，目前，我国不动产统一登记制度的顶层框架体系已经基本形成，在《不动产登记暂行条例》实施后，还将陆续出台《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记人员管理办法》以及《不动产登记技术规程》等配套政策。其中，根据2016年1月1日国土资源部令第63号，《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。

建立统一、健全的不动产登记制度，有利于明晰产权，提升不动产交易的透明度，降低交易成本，并且随着全国不动产登记信息共享制度的逐步建立完善，将为房地产税改革等一系列法规政策的制定出台奠定重要基础。

（四）房地产市场外资准入政策

为促进房地产市场平稳健康发展，2015年8月19日，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行了调整，发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号），放松外资投资我国房地产市场环境。

限外和限购一样，均是在房地产市场过热的市场行情之下，抑制房价过快上涨的措施。在目前房地产市场低迷、房价增长乏力的大环境背景下，松绑“限外令”是必然趋势，有助于房地产市场平稳发展。

（五）房地产广告规范

2015年12月24日，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》（国家工商行政管理总局令第80号），要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。自2016年2月1日起，“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等房地产广告中“为入住者办理户口、升学”等事项，以及承诺“升值或者投资回报”等表述都将被视为违规。

以往房地产广告中水分较多，弄虚作假常有。此次房地产广告发布规定的出台，对购房者来说，将减少不实广告信息误导的风险；对房地产开发商来说，则须摒弃旧有的宣传营销手段，另辟蹊径方能吸引购房者。

（六）住房租赁制度完善

2015年1月6日住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号），意见将住房租赁市场定位为我国住房供应体系的重要组成部分，并指出发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

在2015年12月18日至22日召开的中央经济工作会议上，中央政府又明确提出建立租购并举的住房制度，解决新市民的住房需求，是我国下一阶段住房制度发展的方向。 

 行业及学术热点

（一）房地产众筹

在房地产行业下行趋势的背景下，部分三四线城市将在相当长一段时间内处于高库存状态，同时随着一线热点城市地价不断攀升，房地产商资金压力不减反增，于是乎各房地产企业积极谋求新的融资渠道以图度过难关。2015年房地产行业有苗头由以间接融资为主，转型为以直接融资为主、间接融资为辅。更多的房地产企业推行轻资产业务模式、大量房地产私募投资基金存在，设立房地产信托投资基金（REITs），试水房地产众筹（截至目前，全国共有34家房地产众筹平台，累计发布330个房地产众筹项目，其中众筹成功的项目265个，实现融资金额65166.53万元），甚至有房地产公司直接投资、参股银行、保险公司等金融机构。

在中国房地产众筹蓬勃发展的背后，我们还应当看到目前我国对于房地产众筹的法律规范还属空白，缺乏有效监管。因此，房地产众筹项目的各项商业安排务必有效应对现有法律制度可能的各种制约，方能游走于现有法律缝隙之间。否则，将面临相应法律规范的掣肘，如：《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》关于商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证的规定；甚至有触碰到刑事犯罪的可能，如非法集资、非法发行证劵等。

（二）房地产行业营改增

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局启动营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点工作。截至2015年，营改增工作已经历时4个年头，而房地产行业的营改增工作是块最难啃的“硬骨头”。因为，目前房地产开发企业成本结构中，土地成本，根据现行政策法规，无法进行进项税抵扣；而建安成本，由于建筑材料供应商、劳动提供方多为小规模纳税人，往往无法提供发票或提供的发票不是增值税专用发票，影响企业进项税抵扣。

然而，房地产行业营改增，已是必然。房地产开发企业应当未雨绸缪，进行合理的税收筹划，开展必要的准备工作，如：逐渐放弃获取高地价地块；选择具有增值税纳税人资格的建筑施工企业；重新梳理房地产开发各个业务环节，识别其中可能存在的营改增风险；或调整产品结构，向商业地产、旅游地产、物流地产等经营性物业项目转型等等。唯有谨慎应对，方能在本次营改增实施过程中，实现降低税负、降低成本。

（三）农村集体土地入市

伴随着我国城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，农村集体土地越来越多的以种种合法的或非法的、公开的或隐蔽的形式卷进了市场的洪流。但是农村集体土地想要入市，还面临诸多困难和问题：1.使用农村集体土地的农民对于手中的土地没有完整的处置权，限制了集体土地的流转；2.农民对于集体土地权利的不完整，极有可能导致土地入市后获得的增值利益有限；3.尚未形成统一的土地市场，土地交易价格机制、交易监管机制均为空白等等。

2015年月21日，中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着农村集体土地入市改革正式拉开帷幕。农村集体土地入市改革虽然艰辛，但改革意义很大，需要一步步扎实推进。

 结语及展望

2015年，延续2014年宽松的房地产市场政策环境，房地产调控诸多利好政策、法规连续出台，除一线热点城市及人口流入较大的个别西部区域中心城市外，市场反应平平，总体上增长乏力。当前，我国房地产行业正经历着行业大洗牌、大调整阶段，行业并购浪潮此起彼伏，互联网渗透并试图改变房地产行业，房地产众筹新业态蓬勃发展，养老地产、物流地产正试图创造新的行业热点、增长点等等，借此行业深度调整期间，房地产资产和资本配置效率必将提升。展望2016年，房地产行业去库存化、行业并购加速，将还是房地产行业未来一段时间的主旋律。房地产全行业的资金压力和去库存压力迫使大大小小的房地产企业八仙过海，各显其能。先知先觉的房地产公司在寻找各种机会涉足医疗地产、养老地产、旅游地产、物流地产、产业园地产、海外地产、PPP等业务类型。其中既孕育着新的发展机遇，也埋下了大量新型纠纷的种子。

（来源；北京仲裁委员会 作者: 邓永泉）