二手房交易卖家违约　买家弃定金罚则超额索赔获胜诉

2015年年底，陈女士和熊先生就一套别墅的买卖达成了协议，当时双方约定房价为435万元。之后，陈女士按约支付了定金30万元，但在房价暴涨后，熊先生却拒绝以原价网签交易。为此，陈女士起诉熊先生，并放弃定金双赔罚则，提出了超出定金双倍的索赔数额。

签约购房卖家屡出状况

2015年12月24日，陈女士与卖家熊先生达成了一套锦秋连体别墅的买卖协议。双方约定房屋总价435万元，定金20万元，首付180万元，余款由陈女士办理贷款，并约定三天内到房地产交易中心进行网签。签约当天，陈女士就向熊先生支付了5万元现金。 

事实上，熊先生并未向陈女士说明其名下的这套别墅已被法院司法冻结，是中介公司第二天发现该情况后，才将该情况告知了陈女士。

当天，中介安排熊先生和陈女士再次碰头，熊先生这才承认自己在法院有6万元判决债务未能偿还。但他表示，只要拿到陈女士的定金去法院还钱，即可解除房屋的冻结。于是，双方相约于12月30日去法院办解封手续。

然而12月30日，熊先生自己去了美国，他委托自己的父亲出面，和陈女士与中介公司一起，去法院办理还款解冻手续。当天，陈女士给了熊先生的父亲6万元现金，由熊父将钱交给法院并写了解封申请；陈女士又转账9万元到熊先生的卡上，并拿到了20万元的定金收据。 

因房屋解封需要时间，熊先生在电话里向陈女士提出，等解封后且他从美国回来再签订正式的买卖合同，当时双方口头约定的时间是2016年4月。 

2016年1月11日，熊先生打电话给陈女士，要求她追加定金10万元，陈女士又支付了10万元。

卖家跳价不成蓄意毁约

过年后，上海房价大幅度上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士及中介公司，要求涨价75万元再交易。陈女士不同意，熊母表示不涨价就不卖了。陈女士打电话给熊先生，熊先生表示等他回来再说。

4月11日，熊先生回国与陈女士当面协商，并表示需要时间考虑。4月13日，熊先生微信告知陈女士因其母亲不同意出售，所以不再签订买卖合同。

4月27日，陈女士向宝山区法院提起诉讼，要求对方返还定金30万元，并赔偿因违约造成的经济损失170万元。

定金罚则适用与否成关键

庭审中，熊先生同意解除合同，同意返还定金20万元及预付款10万元，但不同意原告主张的赔偿损失。熊先生还认为，房屋买卖协议中既然约定了对违约适用定金罚则，就应该适用定金罚则，并且和赔偿损失是不能并存的。况且原告支付的定金是订约定金，不是履约定金，所以对于原告的诉讼主张不予认可。

9月13日，法庭组织双方对于评估报告确定的537万元房价进行质证，原告虽然认为偏低，但还是表示接受，并且根据评估价格调整了损失为112万元。被告则认为太高。被告认为原被告之间的合同处于很浅的阶段，也没有影响原告另行购房，原告没有支付首付款，即使被告要承担责任，也只是在定金范围内承担责任。系争买卖协议只是为后续房屋买卖合同的签订的预约，如果原告违约，只需要承担定金责任，而被告违约，若需要承担大额违约金，对被告是不公平的。

双倍罚则不足以平衡利益

原告的损失只是一种踏空的间接损失，究竟是适用定金罚则还是由被告进行更多的赔偿？

宝山法院认为，本案系争房地产买卖协议具备了房屋买卖合同的构成要件，双方当事人均应当严格履行。根据协议约定，双方应当于本协议签署后3天内进行网签。但此后因系争房屋上存在司法查封无法进行网签，且解封需要周期，买卖双方进行了协商，约定待解封后再行网签。司法限制被解除后，系争房屋具备了进行网签的条件，被告理应积极履行合同义务，但被告先以母亲拒绝出售为由要求加价、此后明确拒绝出售，显已有违诚信、构成违约，理应承担相应的法律责任。

倘若仅仅适用双倍返还定金，在房价大幅上涨的前提下，已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。法院考虑合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。（来源：上海宝山法院）