宣传材料与售房合同不一致，能否认定开发商隐瞒真实房屋信息撤销合同

【核心法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

【典型案例】

2014年2月26日，Z女士与BL公司签订商品房买卖合同1份购买商品房住宅1套，后发现此房客厅被另一户的墙体堵住近一半，与BL公司提供的房屋户型图不一致，商品房销售合同附件一中房屋平面图太小，也没有相应文字说明，因此诉请撤销合同。

经法院审理查明：BL公司售楼处有建筑面积约72平方米三房二厅一卫房屋的装修建议图，用于房屋销售宣传。2015年5月5日Z女士以房屋户型与装修建议图不一致、受到欺诈签订买卖合同为由诉至法院，要求撤销其与BL公司签订的商品房销售合同，返还其购房款。

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中合同附件一关于房屋平面图的约定系双方自愿订立，为双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，也不存在排除买受人主要权利的情形，该商品房买卖合同及附件合法有效，应当受法律保护。装修建议图属于要约邀请，不是商品房买卖合同的内容。Z女士诉称房屋户型图和装修建议图不一致要求撤销合同的请求不符合法律关于合同可撤销的规定，其诉称受欺诈签订合同因无相关证据予以证明。故对于其要求撤销商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。

【争议焦点】

BL公司销售本案争议房屋时是否隐瞒了客厅窗口视线部分被遮挡的实情，以及存在前述情形是否足以导致购房人利益受损，进而可以依法请求撤销本案合同。

法院认为，考察BL公司是否隐瞒了视线遮挡问题，可以从其有否以适当的方式告知相对人，或相对人在签约前及合同洽谈、签署过程中是否能够获知实情两个方面予以判断。

1、Z女士作为购房人是知道或应当知道该实际状况的，购房合同的附图，作为合同的重要组成部分，明确、清晰的显示了本案房屋与相邻房屋的位置关系。Z女士对该图的质疑，一是对方故意将楼层图标注为房屋平面图，使得购房者误认为就是先前的图样；二是图形极小肉眼无法看清图形表示。经法庭审查对比，该两图形差异显见，任何成年人均不会误认，因此Z女士陈述会因文字标注而产生误解不具可信度。

2、装修建议图亦并未记载任何BL公司对购房者具体的允诺等内容，应认定为要约邀请。

综上，Z女士主张的BL公司存在合同欺诈行为，要求撤销本案合同的理由没有事实前提和法律依据，其诉请不能成立，本院不予支持。

【律师评析】

本案中Z女士过于相信装修建议图所呈现的房屋效果，反而忽略了购房合同附件中的房屋平面图，实际看房时才发现与理想的房屋形态不一致，此时提出解除购房合同并没有得到法院的支持。其原因在开发商宣传就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的才能够被认定为是开发商对房屋做出的单方承诺，否则仅供参考宣传，并不具有任何法律效力。

通过上述过程认定我们也可以看到，对于宣传材料能否认定为开发商邀约的情形法院亦有较为严谨的认定方式，购房人的马虎大意并不能作为忽略合同附件的充足理由，这也同时提醒了广大购房人，宣传资料上承载的信息还需要落实到购房合同中，买房也需审慎比对，避免被广告误导。

（来源：北京市兰台律师事务所  作者：唐泽）