天花乱坠的楼书宣传内容未兑现，开发商是否构成违约？
开发商为了将房子卖个好价钱，在楼书和广告宣传资料中将楼盘吹得天花乱坠，可一旦交付房子后，空中花园便成了空中楼阁。楼书等广告宣传材料等内容究竟是不是购房合同的一部分?
【典例对比】
案例壹：
[案件事实]
2001年3月，原告a与被告A置业有限公司（以下简称A）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告A购买“××幢××号×××室”房屋一套；签订本合同后，被告A不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得原告的书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准后与原告签订本合同变更协议……。
被告A在售楼处摆放的售楼书载明：××花园发展商为被告A。××花园为占地1.5公顷的带状花园，树木、鲜花、玻璃、钢与硬木、花岗岩与大理石在当代国际化住宅理念的引导下……；被告还以图示的方式对空中水瀑进行了展示；小区设有多个开放式草坪。被告在该宣传资料封面右下角以小号文字标注了如下内容“本售楼资料仅供参考，一切以政府批准文件为准”。
合同签订后，原告向被告A付清了房款，被告A向原告交付了房屋。
[法院认为]
原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，本案争议焦点在于：被告的售楼书是否应被视为合同内容，被告未履行售楼书所作允诺如何担责。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”被告自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间，被告通过在其售楼处摆放散发的售楼书，对“××花园”项目规划范围、小区设施、使用功能、环境质量等进行了说明，并作了允诺。上述说明、允诺，如绿化率、会所、高尔夫亭、高尔夫练习场、儿童游戏园、假日广场、空中水瀑等，具体位置明确，被告甚至于以图示的方式对空中水瀑进行了说明。上述说明和允诺均在小区规划范围内，且具体、明确，上述因素综合起来，对合同的签订和房价确有重大影响，虽未载入合同，也应作为合同内容。但被告没有完全兑现其在售楼书中所作的承诺，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。基于被告继续全面履行上述义务已为不能，可由被告采用赔偿的方式承担违约责任。对于赔偿的数额，本院根据案件的实际情况，综合考虑被告的违约程度、违约后果等因素，酌情确定。
[裁判结果]
判决被告上海A置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告a支付违约赔偿金5,995.93元。
案例贰：
[案件事实]
2009年至2012间，H公司通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕等形式，发布“沈阳中汇广场（住宅）”售楼广告，内容包括“2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；……全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统”等。
2010年3月2日，L女士、H公司签订《商品房买卖合同》，H公司为出卖人，L女士为买受人，交付期限为2012年6月21日。另外，在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。出卖人的售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。
2012年6月23日，L女士交纳购房款1，614，244元。2013年12月19日，H公司向李黎黎交付商品房。
L女士入住至2014年末，其认为H公司在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，故起诉至本院。
[法院认为]
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。结合本案事实，该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”现L女士主张H公司，主要是指H公司在售楼期间通过广告宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕作出的百万平米一、二、三期大园区、建有高端会所、空中花园及六大安全防护的高品质精装房等几个方面承诺未予兑现问题。因上述承诺在《商品房买卖合同》中均未明确约定，属商品房销售广告和宣传资料性质。H公司在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳中汇广场（住宅）”项目的远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，不属于具体确定的允诺，故应认定为要约邀请性质，不是合同要约，对当事人双方均不具约束力。
[裁判结果]
裁判结果为：驳回L女士的诉讼请求。案件受理费由L女士自行承担。
【律师法评】
较为相似的案情，却得到截然相反的裁判结果，其中的区别在于何处呢？关键在于要约与要约邀请的界定：
两个案件中，业主方认为开发商的楼书应属要约，是合同的一部分，而开发商则认为楼书内容仅属于要约邀请，约定内容应以购房合同为准。根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于，要约是对特定人发出的，希望订立合同的意思表示，发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。要约一经受要约人承诺，即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示。要约邀请无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，房地产楼书、广告一般属于要约邀请。
但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。上述两个案例中，影响胜负的关键点在于后一案例中开发商对楼书内容的性质进行了约定。
因此，兰台律师建议购房人：1.尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用；2.建议仔细阅读购房合同中的条款尤其是关于事先宣传同实际建设可能存在出入或者变动时开发商的责任界定条款以及其他违约条款，以利于全面保护购房人的合法权益。
（来源：北京市兰台律师事务所 作者：程泽华）
