买房遭遇“一房二卖”怎么维权

   购房者买房时候，有可能会遭遇各种各样的购房陷阱，比如“一房二卖”，购房者按照约定支付房款后却无法获得房屋，那么购房者应该如何维权？购房者能主张精神损害赔偿吗？

   “一房二卖”是指房屋产权人将一处房产分别卖给两位买受人，获取两份房屋价款的行为。由于房屋产权人无法向两位买受人履行交房义务，最终导致至少一位买受人虽然支付了房款却无法获得房产。

   “一房二卖”纠纷主要有三种类型：一是单纯就一套房屋分别与两个真实买受人签订买卖合同而引发的一房二卖纠纷。

   二是商品房开发建设中的以房顶账行为引发的一房二卖纠纷；

   三是房地产开发商为套取银行贷款而签订虚假买卖合同而引发的一房二卖纠纷；

   购房者遭遇“一房二卖”怎么维权？首先应向住建部门反映情况，由住建部门与开发商协商解决；如果解决不了，那就要拿起法律武器了。

   一般卖房者违约的处理

   一般卖房者是指将自己居住或者经营的房屋出卖给他人，从而取得现金的个人或者企业。如果一般卖房者违约，应该依据《合同法》中的相关规定，向违约方主张违约责任，但不能主张惩罚性赔偿。

   一般卖房者违约，不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中的规定，因为《解释》只调解商品房买卖纠纷，不调解一般卖房者和买房者之间的纠纷；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所调解的是经营者与消费者之间的纠纷，一般卖房者不属于经营者的范畴。

   房地产开发商违约的处理

   首先，在房地产开发企业与买受人订立的两份买卖合同都有效的情况下，可根据《解释》中的规定进行处理。《解释》第八条和第九条分别规定了无法取得商品房所有权的买受人的法律救济，即买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

   其次，在房地产开发企业与第三人恶意串通的情况下，可根据《解释》第十条的规定进行处理。

   规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

   开发商“一房二卖”，购房者能主张精神损害赔偿吗？

购房者与开发商之间属于因商品房买卖合同引发的纠纷，如其选择以合同纠纷向法院提起诉讼，是无法主张精神损害赔偿的。

  （来源：黄岛律师李树中 作者:李树中）