商品房买卖合同纠纷中出卖人“一房数卖”违约责任如何承担？

本期导读：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条针对“一房数卖”行为规定惩罚性赔偿制度，对于提高出卖人违约成本，客观上遏制违约行为具有积极作用。本期法信码围绕“一房数卖”行为，搜集相关法律规定与观点，结合惩罚性赔偿制度相关案例，为读者清晰认识商品房销售过程中出卖人“一房数卖”的违约责任提供参考。

一房数卖

法律文件

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

2.《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十五条　出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

相关案例

1.开发商因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，应承担惩罚性赔偿的违约责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

案例要旨：在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

案号：最高人民法院（2012）民抗字第24号

来源：最高人民法院公报 2014年第1期(总第207期)

2.出卖人一房数卖，法院应当根据案件具体情况认定出卖人违约责任——郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

案例要旨：根据《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿。出卖人一房数卖，法院应当根据案件具体情况确定是否适用《商品房买卖合同解释》第八条规定的惩罚性赔偿制度，当案件情况不符合《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形时，可依据《合同法》第一百一十三条综合出卖人将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，酌定赔偿买受人可得利益损失。

案号：青海省高级人民法院（2013）青民一初字第4号

来源：中国裁判文书网 2014.12.29

专家观点

1.“一房数卖”的概念和特征

商品房“一房数卖”，为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：（1）出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；（2）出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。有人认为，对于第二种情形，依据《城市房地产管理法》的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋“一房数卖”的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于“一房数卖”。
据此，商品房“一房数卖”具有以下特征：第一，商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》,韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年出版）

2.一房数卖和先卖后抵的违约责任

买受人对出卖人先卖后抵、一房数卖的违约行为，得以依据《合同法》第107条、第94条的规定，请求出卖人承担违约责任或者请求解除合同。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所谓继续履行，也称为实际履行、强制履行、依约履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物数卖的情况下，因数个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数卖的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。根据《合同法》第110条规定，当事人非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方要求履行时，法律上或者事实上不能履行的可免除违约方继续履行的责任。因此，一房数卖的情况下，出卖人一般是无法承担继续履行的违约责任的。而在出卖人先卖后抵的情况下，是可以承担继续履行的违约责任的，如出卖人可另行提供其他财产作为抵押物而除去设定在所售房屋上的负担，或者出卖人按期返还等额贷款涤除抵押。

采取补救措施是指在当事人一方不适当履行合同的情况下，相对方可以合同选择要求其承担修理、更换、重作的责任。在民法上，修理又称为消除缺陷，更换、重作又称为另行给付。一房数卖的情况下，无法取得房屋的买受人是无法请求出卖人承担修理责任的，但可请求出卖人承担另行给付的责任。如经买受人同意，出卖人可以其他房屋实现买受人的债权。在先卖后抵的情形下，买受人同样可以请求出卖人采取提供其他担保物或者返还等额贷款等补救措施，使其实现合同目的。这里的赔偿损失也称为违约损害赔偿，是指违约方对因其不履行或不完全履行合同义务而给对方造成的损失，按照约定或者法律规定应承担的赔偿责任。

根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，违约损害赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益的损失，只有赔偿全部损失，才能使其在经济上得到相当于合同得到正常履行时的同等收益。实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的利润确定。

（摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2003年出版）

3.一房数卖情况下出卖人的违约责任

在出卖人一房数卖的情形下，数份合同都是有效的，出卖人只能向一个买受人履行合同，并且在向该买受人履行之后，对其他买受人就构成履行不能，从而应当依据合同约定向其他买受人承担违约责任。《商品房买卖司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此确立了如下规则：第一，在一物数卖的情形，各个商品房买卖合同都有效。第二，如果合同履行不能，买受人有权请求解除合同。出卖人在将房屋所有权移转登记给数个买受人中的一个买受人时，对其他买受人则构成履行不能，其他买受人有权解除合同，并请求出卖人赔偿损失。第三，适用惩罚性赔偿责任。商品房出卖人在合同订立之后，又将该房屋出卖给第三人的情形，买受人有权解除合同，请求出卖人承担违约责任，并有权请求出卖人支付不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。

（摘自《合同法研究第四卷》，王利明著，中国人民大学出版社2013年出版）