房屋漏水致损案件中开发商的责任承担

房屋漏水是业主常常会遇到的烦心事，那么，房屋漏水致损后谁来买单呢？有的业主遇到这种情况，不由分说便将开发商诉至公堂，最终也未必能得偿所愿。下文中，笔者结合亲身经办的一起案件，从举证责任角度，简论此类案件中，开发商责任承担的相关问题。

一、案情回顾

阳某于2013年2月购买了甲公司（“开发商”）开发的某栋楼3层房产一套（“受损房屋”），于同年7月办理入住手续。商某于2013年4月购买同一栋楼位于李某房屋之上4层的房产一套（“漏水房屋”），于同年8月办理入住手续。

2014年12月29日，商某、开发商、暖通公司三方到场开通了漏水房屋的供暖阀门，为防漏水事故，暖通公司明确要求商某留室观察24小时；当晚，商某未遵照暖通公司要求留室观察，漏水房屋内供暖系统中的室内分集水器跑风口开始漏水；直至2014年12月30日，阳某发现其所有的受损房屋屋顶渗水，遂向物业公司报修，经物业公司多方排查，发现受损房屋渗水，系由商某所有的漏水房屋室内分集水器跑风口漏水导致。

此后，双方就赔偿问题，几经协商，仍未达成共识。阳某索性将商某、开发商、暖通公司、物业公司（“合称四方”）一同告上法庭，要求四方向其承担共同侵权责任，赔偿其所受损失（包括装修、装饰、家具、在外住宿的住宿费损失）。

法院受理该案后，先后组织两次开庭，一次现场查看，并通过多方询问，试图还原案件事实。庭审中，各诉讼主体也从自身立场，提出诉求、进行答辩。

二、开发商可能承担的责任的前提条件

本案中，阳某起诉要求四方承担损害赔偿责任，案由是财产损害赔偿纠纷，也即侵权纠纷，其要求各方承担的是侵权责任。但在庭审中，阳某却陈述要求开发商承担责任的理由是开发商交付的房屋（分集水器）存在质量问题，应根据《房屋买卖合同》的约定向其承担赔偿责任，换言之，阳某要求开发商承担的是房屋质量责任，其本质是违约责任。

针对不同的诉由，开发商承担责任的前提自然不同。如诉求承担侵权责任，则阳某应证明开发商实施了符合侵权构成的侵权行为；如诉求承担房屋质量责任，则阳某应证明开发商交付的房屋存在质量问题。鉴于开发商交付漏水房屋和受损房屋后，并不实际控制两处房屋，亦未实施任何侵权行为，且阳某在庭审中已改口陈述要求开发商承担房屋质量责任，下文就仅围绕举证责任的分配，对房屋质量责任承担与否进行阐述。

三、举证责任分配

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2007]7号）第十二条、第十三条¹的规定，开发商承担房屋质量责任的情形一般有两种，一是房屋主体结构质量经核验确属不合格，二是房屋质量问题严重影响居住。

再依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任，也即通常所说的“谁主张，谁举证”。阳某主张分集水器有质量问题，并据此要求开发商向其承担损害赔偿责任，其应对此进行充分且有效的举证，提供证据加以证明。而庭审中，阳某并未提交任何证明开发商交付的分集水器存有质量问题之证据，且当庭拒绝对分集水器是否存在质量问题进行鉴定。此种情况下，对于举证不能的不利后果应由其承担。

基于开发商是否承担责任的裁判关键，是其交付的分集水器是否存在质量问题。且开发商主张其所交付的分集水器并无质量问题，则依据“谁主张，谁举证”原则，开发商亦需对其主张承担举证责任。

为此，开发商提供了有资质的第三方检测中心出具的分集水器出厂检验通过证明文件；施工过程中，第三方监理公司对分集水器的外观、材质、型号、产品质量的检验通过证明文件；所交付房屋通过国家行政主管部门竣工备案的证明文件；漏水房屋交付前通过室内采暖系统水压试验、加热盘管的安装验收、水压试验，以及分集水器的安装验收，并通过了第三方监理公司验收的证明文件；以及漏水房屋和受损房屋在交房时分别通过商某、阳某验收的验收记录。

通过前述种种证据，开发商充分证明了其所交付的分集水器，系经过重重验收，次次通过，且无任何一方在任何环节提出过问题，有效说明了开发商交付的分集水器是质量合格的产品，不存在任何质量问题。

至此，开发商应否向阳某承担房屋质量赔偿责任，各位读者想必已心中有数。最终，法院亦判决开发商无需承担任何赔偿责任。

四、对开发商的建议

如文首所述，房屋质量纠纷防不胜防，为保护开发商在此类纠纷中免受业主的肆意索赔之害，在此，善意提示开发商严把所售房屋用材、设备、设施采购关，妥善留存相应验收证明文件，确保按照交房验收流程进行房屋交付，并在《商品房买卖合同》中明确约定其承担质量责任的前提和除外情形（比如业主自行装修致损等）。

参考：

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（来源：北京市兰台律师事务所 作者：田韶卿）