想买房的朋友，一定要看二手房买卖中四大阶段的八大法律风险！

相对于期房来说，二手房具有价质优廉、即时入住、省时省力等优点，受到大量置业者的青睐。但是二手房交易由于交易金额较大，对非专业的购房人来讲其中蕴藏着大量的法律风险，一旦掉以轻心，就会引发纠纷，给自己造成重大损失。对购房者来讲，希望可以预防风险或将风险降到最低；对卖房者也同样如此。

二手房交易要要包括：看房阶段；签约阶段；缴税、贷款、按合同约定时间付房款；过户、 交房等四大阶段。在二手房买卖中，突出地存在着四大阶段的八大法律风险。本文将把各个阶段可能出现的风险展出来，并提出一点法律的思考。 

看房阶段法律风险——忽视对房屋产权状况和代理人进行调查核实

看房主要包括实地查看房屋的基本状况和对房屋产权的核实调查。这是规避签约风险的重大步骤。但是，在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点，即实地查看了房屋的位置和内部结构，却往往忽视了对房屋产权的调查核实。而第二点恰恰是法律风险高发点。在现实交易中，由部分产权人签订房屋买卖合同最终毁约引起了许多纠纷。所以在在房产交易的看房环节中要审清“房屋权属主体资格”，注意“共有人”。要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。在二手房买卖中，买房人作为相对弱者，利益容易被侵害，应该在合同签订前对房屋产权进行详细的的核实，核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。这样才能够有效地避免出现部分产权人签订合同最后却因为房价上涨而主张合同无效的情况，从而有效地保障买房人的合法权益。

第二，还要审查交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地。被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。目前，经济适用房还没有放开交易。比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖等等。

第三，要审查房屋是否有租赁，有无物业费拖欠等。法律上有句话叫“买卖不破租赁”。房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；如果该房屋租赁在前，而且租赁有效，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物业费、电费、煤气费等是否有拖欠，也可以去相关部门查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。

第四，还要仔细审核“代理人”资格。有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。在当前的限购形势下，卖方房东也要注意看对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，合同无效。

签约阶段的法律风险——“一房二卖”或跳单

二手房房屋买卖合同的签订是房屋买卖过程中最重要的环节，也是最可能出现问题的环节。现在的二手房买卖中，最常见的现象就是“一房二卖”甚至“一房多卖”。 “一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。有时，甚至会出现一房多卖（三个以上）的情形。

在二手房买卖过程中，买卖合同的签订对买卖双方的权利保护至关重要。双方要严格确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。面对“炒房客”和“一房二卖”卖房人，在签订房屋买卖合同时一定要约定好双方的违约责任，通过约定适当的违约责任而增家卖房人的违约成本，从而减少房屋交易过程中的风险。

就我国现行法律来看，仅仅约定好买卖合同双方的违约责任仍然不够，在社会交易现实中，可能会出现卖房人承认其违约并愿意承担违约责任，但是已经履行不能。这样，利益受损方仅仅依据民事法律请求违约补偿并不能有效地弥补其损失。姜海武律师认为，在法律上，很有必要进一步严格规定其违约后果。必要的时候，可以考虑利用“刑法”这道最后的保护屏障，使违约责任方不敢冒犯罪之风险而骗取买房人的财产。　　

另外，姜海武律师也提醒广大购房者签约阶段也不要“跳单”，法律风险极大。一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单一旦被发现，中介可能会告你违约，要支付违约金。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。

缴税贷款阶段法律风险——签订虚假合同

在二手房交易过程中,还有一些交易双方为了逃税、骗取银行贷款签订虚假合同，损害了国家税收利益。

二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款。姜海武律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，还要对所交易的房产进行严格的评估作价。所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。同时，尽量不要为了少缴税或者为骗取贷款而签订虚假合同。不但涉及经济利益受损的法律风险，甚至可能涉嫌刑事法律风险。

另外要随时了解国家新政，如国务院办公厅2013年2月26日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。从市场反应来看，这条对公众的反响最大。公众的第一反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。

过户、交房阶段的法律风险——假身份证骗取变更登记

过户、交房是二手房买卖的最后的步骤，在实务中这两个步骤往往同时发生。因此这里将其放在一起探究。

根据《物权法》二手房买卖需要在签订合同后完成公示才能完成房屋所有权的转移。而房屋作为不动产，其公示的方式为登记，不登记不得对抗善意第三人。然而，现实的问题是，我国目前为止并没有建立一套全国联网的公民身份验证系统，所以登记人员除了用眼睛辨认和询问申请人外根本无法查实申请办理房屋过户的申请人是不是真实的产权人，对于用真房产证假身份证骗取变更登记的情况，登记人员根本无法规避。就这种情况而言，利益受损方既不能从犯罪人处得到赔偿，也不能走国家赔偿的道路，其合法利益无法得到有效的保护。姜海武律师认为，为了规避这类交易风险，房屋所有人和买受人需要增强法律意识，警惕交易风险的发生。若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。

（来源：律博园 作者：姜海武）