二手房交易违约、政策影响怎么办？这里都有！
12月2日，前沿新闻记者从天津市和平区人民法院了解到，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中通过房屋中介机构签署房屋买卖协议的共116件，约占82%；涉及学区房的案件共89件，约占63%；因卖方违约的案件共108件，约占77%。
典型案例
1.出卖方违约赔偿买受人房屋差价损失案
案情简介：
原告王某(买方)与被告周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续，原告起诉，要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
经审理，涉案房屋在被告与原告签订买卖合同前即已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，应返还被告定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因被告违约给原告造成的损失，原告提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿原告。故一审判决被告退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
判决结果：
一、本判决生效之日起十五日内，被告周某双倍返还原告王某定金计30万元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告周某赔偿原告王某损失54.81万元。
法院提示：
本案系今年二手房价格大幅上涨后本院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，本院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
本案中，涉案房屋经法院查封后，被告仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明原告的差价损失，故本院支持了被告要求赔偿房屋差价的诉请。
2.因不能实现“学位”目的解除合同获得支持案
案情简介：
原告彭某(买方)与被告鲁某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖协议，并在该买卖协议中特别注明被告承诺涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学。原告购买涉案房屋的主要目的就是解决孩子的实验小学上学问题，协议签订后，原告依约缴纳了定金，后原告于2016年4月在天津市和平区教育局小学教育科核实学籍占用问题时，得知该房屋的学籍在2015年已经被使用。故原告起诉以合同目的不能实现为由，要求与被告解除合同，由被告退还定金并支付违约金。
判决结果：
一、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内被告返还原告定金50000元；
三、本判决生效之日起十日内被告支付原告违约损失50000元。
法院提示：
本案就属于典型的“学位”之争案例，和平教育资源丰富，大多家长购买和平区的房屋即为解决子女上学问题，加之和平区教育系统推出新政，部分小学限制每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，引发此类新类型的诉讼。故，如果买方购房是以上学为目的的情况下，应在合同中对此条款进行特别约定，并详细载明违 约责任。
3.买受人诉请继续履行合同获得支持案
案情简介：
原告宋某(买方)与被告陈某(卖方)经中介居间签订房屋买卖合同，涉案房屋系被告所有，尚有贷款未还，合同约定由原告垫资清贷后，被告注销抵押权登记，双方办理过户手续，全部费用由原告承担，后被告提出解除合同，原告诉至法院要求被告继续履行合同。
按照《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
前两年此类案件的守约方首先会选择要求违约方支付违约金的方式承担违约责任，但因今年房价短期内高涨，合同中约定的违约金数额已明显低于房价的涨幅，更多的守约方选择要求违约方继续履行合同来维护自己的合法权益。
本案中，双方当事人签订了房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》，现被告拒绝履行合同义务，原告主张继续履行合同，本案并不具备《合同法》第一百一十条规定的情形【第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行】，本院综合考虑了房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认具备继续履行的条件。
判决结果：
一、被告陈某到中国工商银行股份有限公司天津河北支行办理抵押贷款清偿手续，全部费用由原告负担，清偿完毕后被告陈某立即到房管部门办理抵押权撤销手续；
二、本判决第一项执行完毕后十日内，被告陈某协助原告办理涉案房屋所有权转移登记，将天津市某房屋过户至原告名下，全部税费由原告负担；
三、本判决第二项执行完毕三日，原告给付被告全部房款，具体数额为213万减去用于偿还中国工商银行股份有限公司天津河北支行的贷款，不含原告应承担的因提前清偿贷款应支付的违约金。
法院提示：
买卖双方签订房屋买卖合同后，一方无法定理由提出解除合同，而另一方不同意的，除非符合合同法第一百一十条的规定，一般情况下，如当事人选择继续履行合同，人民法院会在综合考虑房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素后，在确认具备继续履行的条件下，一般予以支持。
4.买卖双方违约，均承担违约责任案
案情简介：
原告武某(卖方)与被告刘某(买方)经中介居间签订了房屋买卖合同，并约定了到房管局网签、办理过户手续等具体的时间，并注明一方违约的，守约方应给予违约方30日的等待期，期间违约方需承担违约金，30日后守约方才有权解除合同。后因被告在约定的日期无法出具户口本原件导致双方没有办理网签手续，原告也没有给予被告30日等待期随即将涉案房屋加价2万元售予案外人并办理了转移手续。原告诉请求：确认原告与被告签订的0130210号房屋买卖协议于2015年12月16日解除；判令被告刘某向原告支付房屋买卖合同违约金158400元。
本案中，被告违约在先，理应承担合同约定的违约责任，但在30日等待期内，因原、被告之间无法就违约金达成一致，原告随即将房屋售予案外人，也导致自己存在违约行为，承担合同约定的违约责任，在买卖双方均存在违约行为的情况下，均应按照合同约定支付对方违约金。
本案结案后，被告刘某以原告武某没有按照合同约定等待30日即将涉案房屋卖出，需承担违约责任为由，另行立案，将武某诉至法院，要求承担违约责任。
判决结果：
一、确认原告与被告签订的房屋买卖协议于2015年12月16日解除；
二、准予原告退还被告定金30000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告支付原告违约金47520元。
法院提示：
本案属于当事人因无法提供证件导致合同未能履行的案例，为避免出现类似情况，建议双方当事人在签订三方协议的时候即进行证件原件的互相审核，避免上述情况的发生。
5.以三方协议与网签协议约定不一致为由毁约未获支持案
案情简介：
原告王某(买方)与被告高某(卖方)经中介居间，签订三方房屋买卖协议，约定房屋价款399万元，并就过户等相关日期进行了约定。后，双方按约定时间签订网签协议时，因对房屋价格进行低评处理，故网签协议价格仅为241万元，被告以此为由，拒绝签订网签协议，成诉，原告诉请继续履行合同。
经本院审理，被告显然不是在网签协议当日才知道房屋做了低评处理，从原告提供的证据也证明“低评”价格并不是双方真实的交易价格，原告同意按照三方协议价格继续履行买卖协议，被告的说法不能成立，故本院判决支持了原告继续履行合同的诉请。
判决结果：
一、本判决生效之日起十日内，被告高某协助原告王某办理涉案房屋所有权转移登记，将某房屋过户至原告王某名下，全部税费由原告负担；
二、本判决第一项执行完毕五日内，原告王某向被告高某给付剩余房款3690000元。
法院提示：
本案系明显的三方协议与网签协议价格不一致引起的纠纷，现实生活中，买卖双方出于各种原因，为了降低交易成本，往往通过中介将自己网签协议中的价格降低，就是老百姓常说的“低评”，本案被告正是利用了这一漏洞，以两份约定不一致，没经其同意为由拒绝继续履行合同。
对于此类案件，法院建议，为了维护自己的合法权益，双方在中介签订三方协议时对房屋价款进行明确约定，勿以“低评”方式规避应缴纳的税款，在签订网签协议时，房屋价款与三方协议保持一致。
6.中介未对房屋情况进行核实，被判返还中介费案
案情简介：
原告邸某(买方)与被告张某(卖方)经中介居间签订房屋买卖协议，原告交付定金10万元，并约定办理手续的相关日期。到期后，卖方以各种理由拒绝与买方办理手续，但同意支付违约金，同时签订补充协议将办理日期多次顺延。延迟期满后，被告仍无法配合办理过户手续，成诉。原告诉请：被告张某返还原告定金10万元；被告张某支付原告违约金21万元；被告某房地产经纪有限公司返还原告中介费1万元。
审理期间，经法院到房管部门调查核实，发现涉案房屋早在三年前即已被多家法院查封，且涉案房屋现正被河北省某法院拍卖中，被告明知上述情况，但仍以低于市价价格挂牌交易，明显存在欺诈的故意，但中介机构在促成交易过程中，并没有对房屋的实际情况进行查实，就收取居间服务费，努力促成交易，造成原告损失。
本案中，买卖双方虽签订了房屋买卖协议，但因涉案房屋在交易前即已被多家法院查封，符合《合同法》第一百一十条规定的情形第一款规定的情形，【第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；……】被告确实无法继续履行合同，故一审判决被告承担违约责任，支付违约金，中介退还居间服务费。
判决结果：
一、本判决生效之日起十日内，被告张某返还原告定金10万元；
二、本判决生效之日起十日内，被告张某赔偿原告损失15万元；
三、本判决生效之日起十日内，被告某房地产经纪有限公司返还原告中介费1万元。
法院提示：
买卖双方在签订协议前，买受人可要求与中介机构、出卖人一并到房屋管理部门查询房屋登记信息，确认房屋是否有抵押及查封，保护自己的合法权益。
那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此和平区人民法院副院长张丽对此进行了解读。
问题一 判决继续履行合同的标准如何界定？
和平区人民法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及抵押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《天津市房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
问题二 房屋差价损失是否能够得到支持？
有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
问题三 房地产调控政策能否作为解除合同的理由？
因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
（来源：北方网）
