“避税”76万？北京买卖房当事人因“潜规则”打起官司

2016年8月23日，北京西城区法院对一起房屋买卖纠纷案件作出一审判决：自本判决生效十日起，判决被告刘某某协助原告曾某、冯某办理北京西城区某房屋过户手续……双方买个房卖个房，怎么还会打起官司闹上法庭？事情还得从这里面的“潜规则”说起。

曾有媒体对此事曾有过报道：卖主刘大妈本名刘桂芬，出生于1937年6月，今年已是79岁高龄了。因为要另置新屋，刘桂芬决定将位于北京市西城区自己名下的两间老屋卖出，因为儿子常年不在身边，于是， 2016年1月，刘桂芬在邻居董先生的陪同下，他们找到了“链家房地产”中介公司，委托其寻找买家。

1月27日，在链家中介公司置业顾问的介绍下， 刘桂芬和邻居董先生一起与买家曾女士夫妻见面了。经过一番协商，房屋的售价定为16万元/M2,两间房一共有27.7/M2，交易总额为443.2万元人民币，双方议定由买家承担所有应缴税费，包括卖家应承担的个人所得税等。(见合同条款约定) 双方协议达成后，买家当场就拿出房屋总价的20%定金款。因为刘桂芬不识字，而面对厚厚的一沓合同也看不懂，只好由链家房地产公司的置业顾问对她讲解合同内容，由于岁数大加之没文化，当时刘桂芬并没有听出什么问题，中介也没有向其提醒有任何需要注意的地方，双方很快签下了由中介公司提供的合同。

2016年2月29日，刘桂芬在董先生的陪同下又和买家一起打印了网签合同，并前往北京市第三税务局缴纳税费。当买家交完税费出来，董先生提出要看一下税费发票，谁知不看不知道，一看董先生吓了一跳。

按照刘桂芬所卖的房价来算，本应向国家缴纳的税费应该为76万元左右，然而此刻的发票单上却显示，缴纳税费共计6万元。 经过买方解释，直到这时，刘桂芬才发现，原来签订的合同书上，房屋总价格被估为86万元人民币，房屋总价虽然没变，但其他价格是“精装修”和“家具”的价格，这部分价格按照规定可以不用上税。 面对不值钱的家具和“精装修”的房屋被估价达到357万元，造成房屋价格与装修家具价格的严重倒挂，刘桂芬和其邻居董先生认为，将近357万元房屋交易款没有申报纳税，这不就是等于偷税漏税？怕因为卖个房子惹上”偷税漏税”罪名的刘桂芬想到此，要求买家足额交税，自己否则不予过户，被买家拒绝后，刘大妈找到了北京市地税局第四稽查分局，举报了这一情况。

而买家却认为自己已经按照合同履约并纳税，并且已经把剩余房款打到了托管账户，要求卖家如期过户。双方几个回合的沟通谈不拢后，买家将刘大妈和中介告上法庭。

2016年3月，刘桂芬收到了来自北京西城法院的传票，原告起诉的大意是：“因被告刘桂芬拒绝履行房产交易合同，原告曾女士夫妻认为刘桂芬属于违约，应当赔偿自己部分违约金，并尽快过户完成房屋交易。”

董先生告诉记者：刘桂芬待卖的两间房屋现在已经被法院冻结，刘桂芬这一方，担心被追究偷税漏税的责任，要求买家补上“所欠”的税费后才能过户。双方为此一直僵持不下。 收到法院传票后,卖家刘桂芬也找了律师援助，提出反诉请求，希望买家曾女士夫妻按房屋交易真实价格补齐应缴税款后，双方再进行房屋交易。

法院开庭后，被告一方答辩称：本案合同不能继续履行的原因在于，办理过户手续过程中，原告刻意隐瞒事实真相，买方应按照房屋实际价格即总价格向税务机关足额缴纳。 第三人链家公司诉称：同意原告诉讼请求。但本案不涉及我方权利义务，我方不发表意见。

在前期采访冲，媒体记者拨通了买家曾女士的电话，想采访此事的前因后果， 曾女士直接挂断了电话。

据董先生介绍，稽查局现在已经经手此案件，稽查局的人告诉刘大妈：个人所得税，也就是房屋增值部分的20%，按国家规定，应由卖家缴纳，如果此事查明确定为偷税漏税，稽查局将会直接向刘桂芬追要此款。’

董先生说：目前，稽查局已经向我们这 一方下达了交税通知书。“这也是我们担心的原因，如果一旦查出来，偷税漏税的就变成了我们这一方，而实际应该交税的人，其实是买家，因而我们中止了房屋继续交易。”

法院一审认为：依法成立的合同受法律保护，原被告签订的房屋买卖合同和补充协议合法有效。故当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同，在本案不存在影响房屋过户的情形下，被告应当配合原告完成房屋过户手续。 而关于税款一节，法院认为：原被告已按照网签合同办理税款是不争的事实。被告虽主张原告存在偷税问题，并据此要求原告补缴税金。但是此问题并非法院民事纠纷受理范围，应该由税务部门受理，本院对此不予处理。

卖个房子却惹上了官司，买卖双方都忧心忡忡。董先生介绍说：没想到事情会闹成这样，如果税务机关强行要我们交税，我们只能交了这笔钱，然后再向法院起诉，要求卖家按照合同约定承担这笔税费。作为卖方的担心这是不无道理的，因为个人所得税缴纳规定，所得税额是由卖方承担的。而一旦交易成功后，如果发现偷漏税现象，虽然其交易中的税款是由买方承担，但其偷漏的税款和罚款，在无法查明责任的情况下，将由卖方承担。

但令卖家困惑不解的是，稽查局已经向卖家下达了交税通知，却迟迟没有向买家下达交税通知。按照董先生的理解，买家存在偷税漏税嫌疑，在卖家举报后，稽查局在查清事实后，应该向买家下达罚款或者补缴税款的通知，但他们反映了多次，稽查局却迟迟没有对买家的行为作出任何查处。

对于董先生的说法，笔者致电稽查局的负责人询问并采访，该负责人短信回复称：“该案件正处于检查过程中，我局正在积极办理此案”。

一审判决下达后，卖家不服判决，已经提出上诉，目前，二审判决还没有结果。这起案件，也引起了法律专家的关注。北京市京伦律师事务所合伙人、房地产资深律师杨晓勇认为：根据本案的基本事实，本案系一起典型以通过做高家具、装修装饰价格，来达到做低实际房价、规避税收征管为目的的二手房买卖合同纠纷。

就笔者提出的以下几个问题，杨律师做出解答——

关于合同效力及一审法院判决是否得当的问题：本案诉争合同系房屋买卖双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。同时，《北京市高级人民法院于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》也明确规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。因此，本案诉争合同合法有效。一审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，并据此判令双方继续履行，合乎法律规定，判决正确。

关于是否违反税收征管以及税务查处方面的问题：本案原告在房屋买卖中确实存在规避税收征管行为，但这种违反税收征管的行为属于税务部门依法处理的范围，不属于法院民事纠纷受理范围。本案被告就原告与中介机构涉嫌违反税收征管的问题，已向相关税务主管部门投诉，是否构成规避税收应由相关行政主管部门予以处理。

关于本案所涉税金应由谁补缴的问题：首先，税收征管部门一般不会审查房屋买卖双方的约定，而会依照税收法原则分别向房屋买卖双方征收各自应当缴纳的税费。因此，本案中，如税务主管部门最终查实本次房屋买卖存在未足额交税的情形，则依据规定应由原告缴纳的税，税务主管部门将依法向原告征缴。

其次，从民事法律关系或者民事责任的角度来评判，如果合同约定各自税费各自承担，则需要补缴的税费应当是各自补缴各自的税费。如果合同约定一切税费由买房人承担，则需要补缴的税费由买房人承担。本案中，合同明确约定一切税费由原告承担，因此，在被告依法向税务主管部门补缴税费后，被告可以依据房屋买卖合同的约定向原告追偿，并最终由原告承担该部分补缴的税费。律师建议，为避免不必要的纠纷，当事人在订立合同时必须诚实信用，严格遵守有关的法律规定，据实填写房屋交易价格。

（来源：一点资讯  采编:张保平）