【房产纠纷】小产权房买卖合同的效力认定

“小产权房”概念随着在近几年出现的“小产权房”热潮及对“小产权房”问题的讨论而逐渐进入公众的视野。虽然这一名词已被人们所熟知，但是从规范法学角度讲，“小产权房”并非一个专业的法律词汇，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在建设主管部门也不会给予备案。所谓的乡镇政府颁发的产权证亦不是法律上规定的不动产权属登记凭证。通俗的说，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，然而近年来，除了部分因房价高涨而不能负担“大产权房”的购房者，越来越多的购房投资者也加入到投资小产权房的队伍中，“房价十年十番，小产权房赌明天”的标语在各房产中介间流行。故而，作为小产权房买卖基础的买卖合同的效力问题，引来了购房者的关注。

【案情简述】

（2014）三中民终字第06659号

2001年2月23日，马某（乙方）与北京市某乡政府（甲方）签署了《房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方就乙方的房屋进行安置补偿。甲方以新村房屋方式补偿给乙方。2002年2月5日，乙方与甲方签订《房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，对拆迁安置进行了补充约定。马某回迁安置的房屋即为北京市朝阳区某房屋（以下简称204号房屋）。2004年11月10日，马某与海某签订《房产买卖协议书》，约定马某向海某出售涉案房屋，房款25万元。协议约定涉案房屋是在拆迁改造中得到的拥有产权的补偿房，在双方签订协议之日起，海某一次性取得此房屋的永久产权。鉴于当地政府尚未给此次拆迁户办理产权证，因此马某承诺在今后办理产权证及过户过程中无条件帮助海某。后马某以涉案房屋为小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售为由请求法院确认合同无效。

【法院判决】

原审法院认为，马某通过拆迁安置补偿方式取得房屋，即对涉案房屋享有所有权，其通过《房产买卖协议书》将涉案房屋出售给海某的行为，系双方真实的意思表示，现有证据不足以证明涉案房屋存在不能上市交易之情形。马某以涉案房屋为小产权房为由要求确认合同无效，没有事实和法律依据，法院不予采信，判决：驳回马某的诉讼请求。马某不服该判决，遂提起上诉。二审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否属于小产权房及是否可以交易。马某以涉案房屋为小产权房为由请求确认《房产买卖协议书》无效，有责任提供证据支持其请求。204号房屋属于拆迁安置房屋，目前该房屋未取得所有权证，对于房屋的产权性质，依据现有证据不能判断。故在房屋产权性质没有明确的情况下，不能否定双方关于房屋买卖的约定。上诉法院判决驳回上诉，维持原判。

【法律评析】

该案由于原告提供的证据不足以证明房屋性质为小产权而被驳回上诉。然而通过此案，购房者会考虑，若涉案房产为小产权房，那此时的《房产买卖协议》是否还有效。对于此问题实务上存在两种不同的意见。

一种意见认为：小产权房买卖协议无效。由于我国坚持“地随房走”原则，因此即使买卖合同只规定了房屋买卖内容，但实际上也涉及对土地使用权的处理。而小产权房的土地性质为宅基地，属于农民集体所有。根据我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除此之外，我国还配套出台了很多政策均禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地，小产权房的买卖将违背这些政策。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，所以小产权房的买卖协议无效。

另一种意见认为：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地使用权用于出让或非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民在农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。

【结语】

关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不尽相同。对于那些投资小产权房期待“转正后”获取高额回报的人来说，风险无疑是巨大的。因为即使小产权房“转正”，购房者也要补缴相关的土地出让金，实现集体土地与国有土地“同地、同权、同价”。

（来源：兰台律师事务所 作者：陆宽）