大小产权房之区别

最近比较热的就是关于住房产权的讨论，前几天也刚刚出来新闻说70年产权到期的续期问题。今天来趁热打铁，给大家科普一下关于大产权房和小产权房的问题。

1那么首先要搞清楚什么是大产权房，什么是小产权房~

通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。（这貌似有点儿太通俗了哈~）我们所购买的城市的普通商品房都属于大产权房，大产权房即“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

2对我们来说，购买大产权房和小产权房有哪些区别呢？

一、小产权房

①小产权房的房产证由乡镇政府或村政府颁发，个人并没有实际的产权。

②小产权房的建设用地一般是归农村集体所有，并且这类房产一般只能由这个村的村民购买居住，或者经过乡级及以上政府部门批准同意可以由同乡其他村村民购买，但禁止卖给城镇户口居民。

二、大产权房

①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

②除部分政策性房产外（经济适用房、动迁安置房等），大产权房可随意上市交易。

③权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

④大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让。

3买“小产权房”有什么风险？其实这是今天的重点：

1、法律风险 

因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。

2、转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

并且，小产权房转让而签订的房屋买卖合同，除在本村村民之间转让外，很有可能被认定为房屋买卖合同无效，购房人的权利得不到保障。

3、政策风险

在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

4、监管缺位

小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

（来源：房产金融法律服务）