房屋新政对房屋买卖合同的影响

随着930房屋新政的出台，部分购房人由于首付比例的提高，导致无法支付大幅增加的首付款，只能无奈选择解除合同，由此产生的房屋买卖合同纠纷日益增多。

房屋新政是否构成不可抗力或是情势变更？购房人解除合同是否构成违约？已经支付的购房款、定金是否能够要求返还？对此，需根据具体情况予以判断。

1、房屋新政是否构成不可抗力或是情势变更？

房屋新政属于国家的宏观政策，对于房屋买卖合同能否履行无法达到根本性、决定性的影响，故一般不能认定构成不可抗力。房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式支付部分购房款的，购房新政虽然提高了首付比例，但也不必然导致无法履行，或是对继续履行一方显示公平，所以一般也不宜认定为情势变更。

2、购房人解除合同是否构成违约？已经支付的购房款、定金是否能够要求返还？

最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条规定“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”

根据上述规定，是否构成违约以及已经支付的购房款、定金能否要求返还，最主要在于购房人能否证明其确因首付比例提高导致无履约能力。

（来源：百瑞律师）