当房屋买卖遭遇法定继承，这个交易还能继续吗？

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在房屋买卖合同履行过程中，出卖人突然遭遇不幸，在等待继承人继承房产的过程中，房屋买卖合同无法正常推进，且当继承人之间对于是否继续履行房屋买卖合同意见不能达成一致的时候，纠纷就产生了，若是纠纷无法通过调解沟通达成新的协议，买受人就只能通过法院来维权了。

对于在房屋买卖合同履行过程中，出卖人死亡后房屋买卖合同是否继续履行的问题，学界存在两种截然不同的观点。

第一种观点认为，依据《物权法》第9条第1款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然买受人按照房屋买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。且《继承法》第2条规定“继承从被继承人死亡时开始”，出卖人的房屋所有权在出卖人去世时由其法定继承人依法继承，将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务，出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。同应当继

第二种观点认为，买受人与出卖人就房屋买卖一事达成合意，签订了房屋买卖合同，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。双方应当依据合同约定，享有合同权利，承担合同义务，共同实现合同目的。出卖人在房屋买卖合同履行过程死亡的，根据我国《继承法》第33条的规定，“其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任”。因此，在房屋买卖合同中，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担给付尾款的责任。

上海市松江区人民法院在“王请、罗燕与吴跃民房屋买卖合同纠纷”[案号：（2016）沪0117民初5769号]案件的判决中支持了第二种观点，法院在本院认为及判决部分这样写道：“原告与吴中央签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原告和吴中央均应恪守履行。在履行过程中，吴中央过世，该事实不导致吴中央与原告之间的房屋买卖合同关系当然终止。三被告作为吴中央的第一顺位法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人吴中央生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务，因此原告要求继续履行房地产买卖合同，由三被告向其交付系争房屋及协助办理系争房屋产权转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二十五条第一款、第三十三条之规定，判决如下：一、原告王请、罗燕与被告吴跃民、吴建民、吴伟民继续履行原告王请、罗燕与吴中央于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、原告王请、罗燕于本判决生效之日起十日内向被告吴跃民、吴建民、吴伟民支付剩余房价款2,700,000元；三、原告王请、罗燕于本判决生效之日起十日内向被告吴跃民、吴建民、吴伟民支付装修补偿款900,000元；四、被告吴跃民、吴建民、吴伟民于本判决生效之日起十日内协助原告王请、罗燕办理房屋产权转移登记过户手续，将上海市松江区新桥镇场西路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告王请、罗燕名下并交付于原告王请、罗燕。”

从上述案例可以看出，上海市法院更偏向于第二种观点，这也是商事案件审判中促进交易继续履行裁判思路的体现，这样的裁判思路既尊重法律，也最大程度地保障不动产交易安全。但在这样继续履行合同的判决中，需要买受人能够一次性支付剩余的全部房款，这对于买受人的经济实力提出了更高的要求，若是买受人无法一次性支付剩余房款，法院是有可能判决解除合同的。若是可以事先在房屋买卖合同的补充条款中约定带有遗嘱性质的意外情况处理条款，或许可以避免一些不必要的麻烦，毕竟房事无小事嘛。（来源：汇业法律观察 作者：王旭、王玥）