商品房买卖中的两大风险

2017年东莞的楼市势必将会迎来一个新的开始，面对楼市的前路未卜，无论是已购房者还是计划置业者都心怀忐忑，都仍会存在大量的“买房人”。那么在商品房买卖中，开发商为了赚取更多的商业利润，实践中常常在商品房买卖过程中设立种种陷阱，使购买方防不慎防，面临诸多明了或潜在的法律风险。今天，我们就来谈谈商品房买卖中最常见的两大陷阱及建议要点。

一、 一房多卖

出卖人一房多卖是指出卖人以同一房屋为标的，先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。预售的商品房通常在预售合同签订后的一至两年内才会交付，而房价是不断上涨的，出卖人在利益的驱动下不惜以毁约为代价以获得更多的利润，抵押再出售。

风险提示：现实中，有些预售人在预售前为了解决资金困难往往会将土地使用权抵押给银行，而预售人为了消除购买方的顾虑，顺利与购买方签订预售合同，便会隐瞒此前抵押的事实。商品房预售合同签订后，若再出现资金吃紧，有的预售人便会铤而走险，将预售的商品房再抵押，以融通资金。无论是先抵押后预售还是先预售后抵押，都给购买方埋下了巨大隐患。很显然，这对于购买方来说存在很大风险并且购买方是不愿承担这种风险的，因为一旦预售人不能偿还贷款，银行就有权将土地使用权或房屋所有权拍卖并优先受偿。对于购买方而言，购买商品房的目的就会无法实现。

律师建议：购买方作为商品房买卖法律关系中的重要主体，需要进一步加强法律风险防范意识，以更好地维护自身的合法权益。

首先，在购买商品房时，购买方需要仔细查看出卖人的预售许可证原件、资质证明文件等相关证件。预售许可证原件上会载明房屋的权属状况，并可以到房地产行政部门查询土地、房屋有无抵押情形等。另外，购买方对于出卖人所提供的预售广告不能盲目相信，如果情况允许可以对于楼盘及其周围环境进行实地调查。

其次，在签订商品房买卖合同的时候，应当充分了解合同条款内容，对于模棱两可的条款应当仔细询问出卖方，充分与其协商并达成补充协议; 签订商品房买卖之后，购买方在按约定履行合同义务的同时还应当积极督促出卖人适时履行义务。

二、 定金陷阱

在正式签订商品房买卖合同之前，出卖人与购买方之间常常会先签订认购书，此后认购人需要在约定时间内签订预售合同或出售合同，而认购书的内容往往只是对商品房预售的定金条款进行约定。通常情况下定金条款适用定金罚则，即购买方预先向出卖方给付一定数额的定金，若购买方不履行约定债务，其无权要求返还定金，若是出售方不履行债务的，应当双倍返还定金，而出卖人恰恰运用了定金罚则为购买方设置陷阱。

风险提示：在实践中，预售方在售楼过程中，虽称只收取定金，到期不交房者承担双倍返还的责任，但却不与购房者签订任何合同，在收取定金后，只开具收据，并且在收据上故意注明预付款。收到定金后，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。而其他无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金，而这正中了开发商所设的定金陷阱。

律师建议：在消费者签订商品房认购书时，要警惕开发商的欺诈行为，购房者就可以从以下几方面防范:

第一，在签订认购书中，不约定定金的数额，就算要约定定金，也约定尽量少的定金。因为在商品房买卖中，由于商品房的建筑需要的时间长，技术性强，而且由于市场的不断变化，所以购房者在签订认购书并交纳定金以后，有的消费者会反悔或者是出现意外的情况不能与开发商签订商品房买卖合同，如果不能签订商品房买卖合同，那么消费者在签订认购书时所交的定金就归开发商所有，为了不使消费者受到更大的损失，所以在交纳定金时要尽量少交。

第二，在签订认购书时，不要在签订认购书时就马上交纳认购金，如果交钱认购了，也要在认购书中以书面形式写明，如果消费者履行了洽谈义务但是仍然放弃购买的，那么开发商就应该将定金或者认购金退还。这样就防止开发商将认购金当成解约定金为理由收取消费者的费用。认购金是应该认定为违约定金，但是只有当消费者违反了诚信的洽谈义务为前提的。一般的消费者不明白这点，所以经常上当受骗。

第三，认购书中约定定金的时候，购房者要防止开发商在认购书中存在限制性的规定，例如，开发商在签订认购合同中出现，如果在签订认购书后不签订商品房买卖合同，开发商就没收定金。或者购房者在规定时间内不交纳首付款的就没收定金。这些限制性条件往往都是开发商为了骗取消费者定金的一种措施。所以，消费者一定要警惕这些限制性的条件。（来源：广东莞鹏律师事务所）