【最高院指导案例】同一房源多家挂，买家选择报价低、服务好的中介公司促成交易是否构成“跳单”违约？

同一房源多家挂，买家选择报价低、服务好的中介公司促成交易是否构成“跳单”违约？

【裁判要点】

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【案情简介】

一、原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋，中原房屋中介公司带领买方陶德华看了该房屋，双方签署《房地产求购确认书》。

二、该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

三、在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

四、中原公司请求法院判令陶德华按约向其支付违约金1.65万元。

【被告答辩】

涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

【判决结果】

一审法院认为被告构成违约，判决被告向中原公司支付1.38万元违约金。

二审法院撤销了一审法院判决，对原告的诉讼请求不予支持。

【法院认为】

一、法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

二、根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

三、本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

【本案启示&律师观点】

一、通常法院在裁判买方是否构成“跳单”违约时，首先会对合同中关于禁止“跳单”格式条款的约定是否有效进行认定；其次，认为衡量买方是否“跳单”违约，关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。若未利用，则不属于“跳单”违约。

二、本律师通过在无讼案例上检索最高院指导案例1被应用的情况，检索后发现有7起案例，其中，1起为申请撤销仲裁裁决特殊程序民事裁定；剩余6起均为合同纠纷或居间合同纠纷民事判决。在上述7起案例中，当事人引用指导案例1抗辩未构成“跳单”违约，只有1起案例【（2015）平商初字第2460号】法院给予了正面回应，认为“虽最高院指导性案例对基层法院具有普遍的指导意义，但我国并不采用判例法，基层法院法官仍有权在遵循指导案例大原则的情况下，结合具体案件，区分不同事实，作出裁判。”

三、中介方作为居间人，即使最终未促成合同成立，但仍可要求委托人向其支付从事居间活动支出的必要费用。

【法律依据】

1、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

2、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”

3、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”（来源：律亨工作室 作者：吕婷）