【实案分享】因购房政策变化引发的房产纠纷

【客户案例】

 案情简介：2011年1月25日，李小姐在签订了中介合同并向房东张先生支付10万元定金后，次日国务院出台调控房地产市场的“国八条”，1月31日上海也出台了“沪九条”，李小姐在离婚后且与前夫等共有本市2处房屋的前提下，属于单身的上海户籍人士，在国家及上海市房产调控限购范围内，李小姐因为购房不能办理过户登记想解除合同而和上家产生纠纷。最终，嘉定区法院判决双方合同解除，同时免除了李小姐违约责任。

主审案件的法官认为，居间协议签订后，国务院及上海市人民政府出台了房地产限购政策，按照李小姐的户籍及拥有房产的情况属于此次限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于李小姐一方，所以张先生也不可以据此追究对方的违约责任。据此，法院判决解除双方签订的居间协议，张先生向李小姐返还定金。

【律师分享】

一、由于“限购令”导致购房人无法继续履行购房合同，购房合同解除后，购房人无需向房东承担违约责任。

因“限购令”政策导致交易无法进行，这属于买、卖双方不可预测的情形，根据《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 虽然我国对于购房政策调整是否属于“不可抗力”缺乏明文规定，但不管政府的限购政策的变化并非出于买、卖双方的主观意愿，属于“客观因素”导致合同目的无法实现，由此导致购房合同无法继续履行的后果不可归责于任何一方，根据公平原则，购房合同也应当判令解除，且买、卖双方互不承担违约责任。

最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

二、买房人明知自己属限购范围仍买房而导致不能过户交易，是否构成违约呢？

若买房人在签订居间协议之前就已经属限购对象，故意隐瞒其限购的事实而仍与卖方签署协议购买房屋，最终导致不能过户的，则卖房人有权要求买房人承担违约责任，赔偿损失。(来源：上海房产律师)