二手房买卖合同中房屋状况条款竟然隐藏着这么多法律风险，90%的当事人不知道！！！
【导读】：二手房买卖合同中第一条就是关于房屋的概况条款（如下述条款），然而，合同中看似最为简单的条款，却蕴含着你不知道法律风险。今天隆安律师事务所吴取彬律师，就同大家谈谈房屋概况条款中究竟都有哪些法律风险：
二手房买卖合同第一条条款一般如下：
第一条 拟购买资产概况
乙方购买甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权以及该土地使用权范围内的地上一切建筑物及设施设备（以下简称房地产），房地产具体状况如下：
(一)甲方依法取得的房地产权证号为： ，
(二)房地产座落： 。层高： ；结构： ；
(三)房屋建筑面积： 平方米。该房屋占用范围内的土地使用权面积： 平方米。（特别说明：若实际建筑面积与产权证登记的面积不一致，房屋总价不变）
(四)土地用途： ；该房屋占用范围内的土地所有权为国有/集体；国有土地使用权以 出让/划拨 方式获得。土地宗地号： 。
(五)甲方转让房地产目前的抵押权人分别为： ，抵押担保的债权金额为： 。
（六）租赁状况：
（七）其他权利限制情况：
（八）装饰装修状况及附随房屋买卖的室内实施设备详见附件清单。
填写说明：
应清晰的填写房屋的基本状况，以便在后续条款中对解决可能存在的抵押、租赁及其他权利限制问题。
法律风险提示：
1、关于产权证
作为买方务必仔细核对产权证编号与房地产交易中心登记的产证编号是否一致，避免假房产证或作废的产证。
2、层高条款
层高对于一手房来说，开发商在房屋预售时一般会注明层高，对于二手房来说，建议层高以现状为准，不要以开发商提供的层高参数写入二手房合同，避免由于层高的误差给房屋买卖合同履行带来不确定因素。同样对于房屋的建筑结构应以实际建造时为准，避免在不清楚的情况下填错房屋的建筑结构，而引发不必要的法律风险。
3、面积条款
虽然二手房以现状买卖、买受人对房屋面积有大致的判断，但是有些房屋得房率较高、有些房屋得房率较低。虽然，登记在产权证上的面积一般不会错，但不排除房屋实际面积与房地产交易中心登记面积不一致的情形，此时，为避免产生不必要的法律风险，买卖双方可约定房屋面积不一致时，房屋价格的处理方式。因此，买卖双方必须对房屋的面积的问题作详细约定。
4、土地用途
目前在售的房屋土地用途主要有：住宅、商住、工业、商业等用地类型，作为买方务必关注土地用途，只有住宅用地方可迁入户口，其他土地用途均不可迁入户口，购买非住宅类的房屋，不仅无法享受目前的税收优惠政策，而且还有可能耽误孩子将来就学问题。另外，不同的土地用途房屋的价格明显不一致，目前好多工业用地开发商开发了工业别墅，作为购房人避免被这类低价别墅所迷惑，目前，只有住宅建设用地，土地使用年限届满后自动续期。因此，对于购买住房的买受人来说，务必注意房屋的土地用途。
相关法律法规：
《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
5、土地性质及来源
要注意土地性质是集体土地还是国有土地，集体土地房屋目前还不能自由转让，类似于目前某些地方建设的小产权房。对于国有土地，要注意土地来源是划拨，还是出让的方式取得土地使用权，通过划拨取得的土地使用权，房屋在转让前，需补交相应的土地出让金。
6、卖方应披露房屋抵押情况
目前，二手房屋买卖中大部分房屋都有按揭贷款，对于有按揭贷款或对外抵押担保的房屋应向买方披露贷款余额及担保债权的数额，卖方一般需要拿到买方的首付款后用于偿还银行贷款，注销抵押登记，作为买受人应在购买房屋前到房地产登记部门调查房屋的基本状况（亦可以聘请律师调查房屋的基本状况）。对于抵押欠款过多，应引起买方可以咨询银行是否可以办理转按揭，否则一般买方首付款难以还清银行贷款。
7、租赁
拟出售的房屋是否存在租赁，涉及到承租人的优先购买权问题，因此，对于存在租赁的房屋，出售人在出售房屋时务必提前15日以上通知承租人，或要求承租人放弃优先购买权，以避免承租人行使优先购买权。
相关法律法规：
《合同法》第二百三十条
【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
8、其他权利限制状况
所出售的房屋应无其他权利限制，比如司法查封、行政部门限制等情形，保证房地产交易能够顺利办理转移登记。
买受人在购房前务必对房屋的权利限制状况进行调查，若有被司法查封的等其他权利限制的情形，应立即中止购房，综合评估后确定是否继续购买该房屋。
笔者曾经遇到过这样的案例，买受人在得知所购房屋被司法查封的情况下，轻易听信卖方，将150万的首付款交付给卖方用于撤销法院的司法查封，结果卖方却将这笔钱用着他处，最终合同无法继续履行，标的房屋被司法拍卖，卖方亦身无分文，买方的150万首付款白白打了水漂。
9、房屋的装饰装修状况以及随房买卖的物品清单
对于精装修的房屋，应明确装饰装修的状况及附赠物品清单，尤其是附赠物品清单，应明确产品的品牌及型号。对于千万级别以上的豪宅室内物品的清单务必详尽，甚至要落实到每个水龙头的品牌材质及型号，并拍照及录像，笔者就曾遇到在上海的某个小区水龙头用黄金做的。(来源：法律顾问工作室)
