实际房龄与合同约定房龄不符，买方可否追究卖方违约责任？

案情介绍

王某想购买一套房子，通过中介公司王某选中了李某的房子，根据李某的介绍房屋建成的时间为1995年，于是王某签订了相关协议。之后，王某发现该套房子建筑时间为1990年，房龄相差5年，王某心里相当不平衡，因为当初在中介公司填写要求时，她曾专门注明要求1995年以后建成的房子。于是王某立即联系该中介公司，要求解除购房协议，退还已交的两万元定金，并要求赔偿两万元违约金。请问，王某的要求是否能够被支持？

法律分析

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

 案例中卖方李某没有告知房子的真实信息，即房龄，造成合同不能成立，责任在卖方，卖方的行为已构成欺诈，应双倍返还定金，买方王某也有权要求赔偿相关损失。
律师支招

1、在二手房买卖中，作为买方应当在合同中明确约定房龄以及卖方所出售房屋的房龄与合同约定不符时卖方应当如何承担违约责任。对于违约责任的约定必须具体明确，不能笼统的约定赔偿损失，比如，建筑年代如与实际不符，双方可按年折旧率相应减少房款。因为如果仅仅约定赔偿损失，一但卖方因此违约，买方必须要举证证明自己的实际损失，而这一损失是很难举证的，从而导致自己的赔偿损失的请求不能或部分不能得到法院的支持。

2、房产证与土地证都不能正确的反应房屋的房龄，因为房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是已经转手过的二手房，则房产证上显示的发证日期很可能迟于房屋实际建成时间；依据土地使用权证上显示的截止日期也无法确定房龄，因为据此只能推断出该房屋取得土地使用权的时间，并不代表开发商一经取得土地使用权便开始建房了。如果想了解房屋的建造年限，应当去房管局查询。(来源：民商法微论坛)