违约金/定金、惩罚性赔偿与房屋差价损失同时适用的可能性？

1、二手房买卖合同争端中同时适用的可能性

由于在二手房买卖合同争端中，并不存在已付购房款一倍的惩罚性赔偿，故在此只讨论违约金/定金与房屋差价损失同时适用的可能性。

根据《合同法》第一百一十三条以及其他相关规定可知，违约金与损失赔偿并不能并举，但如果约定违约金过低，不足以弥补守约方损失的，则可以调高至其损失状态。由于，房屋差价损失是买受人在买卖双方完全履行合同后应获得的圆满状态，因此，一般情况下，房屋差价损失应当涵盖违约金，买受人主张了房屋差价损失后就不能主张违约金；如果违约金高于房屋差价损失，则买受人主张违约金即可，不可再主张房屋差价损失，因为此时违约金已经足以涵盖房屋差价损失，买受人的利益得到完全填补。

在《李颖一等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【案号：（2014）二中民终字第07455号】中，北京市第二中级人民法院就认为：根据法律规定，违约金与损失不能并举，李颖一主张在980000元的违约金赔付上再全额支持其房屋差价损失，并不符合法律规定，原审判决将违约金980000元表述为赔偿金，并认为不足以赔偿李颖一的损失，再行加判房屋差价损失294000元，处理思路上符合法理（备注：房屋差价总额1274000元）。

但定金与房屋差价损失能否并用呢？实践中似有争论，但最高人民法院于2012年通过的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此予以了明确，其在第二十八条中明确指出，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

据此，定金与房屋差价损失虽然可以并用，但其前提是定金不足以弥补差价损失，且赔偿的数额总和不应高于出卖人违约造成的损失，实际上就是不高于房屋差价损失，这样其实相当于仅仅支持了房屋差价损失。

2、商品房买卖合同争端中同时适用可能性

同样，在商品房买卖合同争端中，违约金/定金与房屋差价损失亦不能同时适用，但因为商品房买卖合同中存在一倍已付购房款之惩罚性赔偿，故在此讨论在《商品房买卖合同解释》第八、第九条规定的情形下，一倍已付购房款之惩罚性赔偿与房屋差价损失能否同时适用？

《商品房买卖合同解释》第八、第九条均规定，在其规定的情形下，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

据此，赔偿损失与已付购房款一倍的赔偿责任可以并存，买受人可以同时主张。

在《郑州进达置业有限公司与李勇房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【案号：（2015）豫法民提字第60号】中，河南省高级人民法院就认为：关于损失是否重复计算的问题，根据《商品房买卖合同解释》第九条规定，买受人可以同时请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原二审关于进达公司责任承担的判决于法有据。（来源:广州公司法务专家）