房屋买卖合同和按揭贷款合同谁主谁从？

房屋买卖合同和按揭贷款合同谁主谁从？

按揭贷款买房包含三方法律主体，通过商品房按揭贷款，购房者获得了充足的资金，房地产商卖出了更多的房屋，银行也提高了业务量。正因为按揭贷款的优势，使得按揭贷款已经成为商品房交易中一种重要的付款方式，作为购房者在买房时首选的付款方式其在实践中经常会出现各种冲突，尤其是商品房买卖合同的解除与担保贷款合同之间的冲突，产生这些冲突的根源是大多数人混淆了房屋买卖合同和担保贷款合同之间的关系。

案件来源

中国裁判文书网，广发银行股份有限公司杭州黄龙支行与浙江清水湾置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决，浙江省杭州市西湖区人民法院

案情简介

原告广发银行股份有限公司杭州黄龙支行（以下简称广发银行）

被告浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）

原告广发银行诉称：李元华、徐小忠等41位借款人因购买杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑房屋所需，要求向原告按揭贷款，为此与原告先后分别签订了41份《贷款合同》，《贷款合同》签订后，合同项下的预购商品房依法分别办理了抵押权预告登记，原告亦向41位借款人依约发放贷款共计12666000元。因被告逾期交付房屋，41户购房人起诉至杭州市余杭区人民法院，购房人与被告达成退房民事调解协议，41户购房人停止按揭还款。根据该等民事调解书，被告认为购房人剩余债务已经转移至被告，所退的房产属于被告所有。原告诉至杭州市西湖区人民法院，请求判令：1、对原告向李元华、徐小忠等41位借款人发放的剩余按揭贷款，确认原告对被告享有破产保证债权10810706.72元2、确认原告系涉案房产的预抵押登记权利人，有权以上述房产的处置价格享有优先受偿权。

杭州市西湖区人民法院认为：杭州市余杭区人民法院相关民事调解书第二条明确，李元华等退房人尚欠广发银行的按揭贷款本金以及相应利息由清水湾公司向广发银行支付。广发银行作为第三人参加杭州市余杭区人民法院的相关诉讼，并同意调解协议内容，已经符合合同法关于债务转移应当经债权人同意的要求。广发银行声称其未明确放弃李元华等人的付款义务，与其在相关调解笔录中的陈述不符。商品房买卖合同和按揭贷款合同虽然不是主从合同，两者互相独立，但两者也密切关联。买房人按揭贷款的目的即是为了购房，银行按揭贷款也是进入开发商账户，在商品房买卖合同解除的情况下，买房人贷款已经失去目的。在买房人申请退房的情况下，杭州市余杭区人民法院调解由清水湾公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还按揭银行和买房人，调解书的内容未违反法律规定。该调解书应作为处理本案的依据。故，杭州市西湖区人民法院对广发银行债务不构成转移，仍要求退房人支付按揭款、其申报保证债权的抗辩意见，不予采纳。因剩余按揭债务已经转移至开发商，广发银行应直接向清水湾公司申报债权。广发银行办理的是预购商品房抵押权预告登记，现买房人已经退房，抵押权预告登记已无法转为正式登记。本案清水湾公司已进入破产重整，涉案房屋在破产重整受理时绝大部分并未建成，不符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故广发银行主张优先权，无充分法律依据，杭州市西湖区人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认广发银行股份有限公司杭州黄龙支行就李元华等41位退房户剩余按揭贷款享有浙江清水湾置业有限公司普通破产债权本金10328239.36元、利息31017.3941元（计算至2014年8月20日）。

二、驳回广发银行股份有限公司杭州黄龙支行的其他诉讼请求。

案件分析

实践中经常会出现上述案例的情形，购房者和开发商签订房屋买卖合同之后，由于开发商不能履行或延迟履行交房义务导致房屋买卖合同被解除。这时候按揭贷款合同的效力如何，是随着主合同的解除而解除，还是仍然有效？商品房买卖合同和贷款合同之间究竟是怎样一种关系？

商品房买卖按揭中，买受人与开发商之间形成商品房买卖合同关系，买受人与银行之间形成担保贷款关系，开发商对买受人的贷款提供担保。其中，商品房买卖合同与担保贷款合同之间既具有相互独立性，又存在一定的关联，厘清它们的关系是处理这类案件的关键。

首先，两者具有独立性。有观点认为，商品房按揭中，担保贷款合同是商品房买卖合同的从合同。该观点是不准确的。商品房买卖合同的当事人分别是买受人和开发商，担保贷款合同的当事人是买受人和银行，主体不同；买受人缔结担保贷款合同系为了获得借款，与缔结商品房买卖合同为了取得房屋之间不具有主从关系。因此，两者相互独立。

其次，两者具有牵连性。担保贷款合同因商品房买卖合同而生，担保贷款也只能用于商品房买卖合同。一旦商品房买卖合同解除，双方当事人订立担保贷款合同的目的将无法实现，因此，借款人和银行均得以合同目的无法实现为由解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条据此依据《合同法》第九十四条，赋予担保贷款合同当事人在此情况下的解除权，该条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”对于两者之间的独立性和牵连性，《解释》第二十五条第一款有明文，即：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”其中，“仅处理商品房买卖纠纷”系独立性的体现，而“合并审理”则说明了牵连性。

可以确定的是，在房屋买卖合同被解除之后，按揭贷款合同并不当然随之解除，也就是二者并不是主从依附的关系，是两个独立的合同。根据《解释》第二十四条的规定，在房屋买卖合同被解除后，银行可向法院请求解除贷款合同，且在贷款合同存续期间产生的贷款本息仍需偿还给银行，在实践中由于商品房买卖合同被解除后，房屋的所有权仍属于开发商，再加上购房者从银行贷款后，贷款直接进入的是开发商的账户，所以司法实践一般由开发商偿还贷款本息。（来源：再审与抗诉）