“炒楼合同”当真无效了吗？

一、就判决本身而言，政策意义更强

从政策意义上讲，从这些判决出台的背景来看，此类判决对于保障房地产市场健康发展有利。

雄安新区设立，投资客蜂拥而至，政府重拳出击调控楼价，这些判决是司法助力的一个具体表现。此举有助于多头并举，举全社会之力，控制好房价，确保房地产市场健康发展。

二、“炒楼合同”无效还是不成立

判决“炒楼合同”无效的可能性不大，个别报道有“标题党”之嫌，与案件的判决肯定有偏差，如果是判决合同不成立，找到法律依据并不难，问题在于证明当事人“意思表示真实”的证据是否充分。

从报道来看，标题说合同无效，文中又讲到合同不成立（裁定合同不成立），由于没有看到案件的相关资料，不好准确评价，但是根据合同法的规定，成立和生效完全是两个不同的概念：合同经双方当事人签字盖章就成立了；成立的合同如果具有可变更撤销的情形则不是必然生效，不具备可变更撤销情形的合同，成立即生效。

合同的不成立是指当事人未就合同的主要条款达成合意，而合同的无效是指合同在内容上违反了法律、行政法规的强行性规定以及公序良俗。司法实践中，一直没有进一步区分合同的不成立和无效问题。如果这个判决属实，在这个方面是一个进步。

《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下三个条件，一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。

这个条款规定民事法律行为的构成要件，其实就是成立的条件。签约行为属于民事法律行为，如果却又证据证明当事人“意思表示真实”，则该民事行为由于欠缺构成要见而不成立，因此认定买卖合同不成立，是有法可依的。

但是问题的关键在于，法律依据有了，认定当事人“意思表示真实”的证据充分吗？

三、“炒楼合同”真的无效吗？

按照现行法律规定，认定合同无效的情形有以下七种：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；

（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；

（3）合法形式掩盖非法目的的合同；

（4）损害社会公共利益的合同；

（5）违反法律和行政法规的强制性规定的合同；

（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

如果真是判决合同无效，那就十分令人费解了，按照合同法的规定，认定合同无效只能根据一个原则，那就是违法了法律或行政法规强制性规定的合同无效，从报道中反映的内容来看，这些交易中签订的买卖合同并无此类情形，因此，判决合同无效的法律依据就成了问题，判决的合法性也就不得不令人质疑。

毋庸置疑，作出这些判决的审判人员的初衷是好的，但是忽略了一个主要问题，那就是司法权与行政权的关系应当是“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，正所谓“铁路警察，各管一段，井水不犯河水”。打击炒房，尤其是打击中介经纪人炒楼，应该相信政府的智慧和能力，司法机关的职责是依法判决 ，合法有据地判好每一件案子。

总体来说，将此类合同做不成立的认定，判决驳回当事人的诉讼请求，虽然有一定现实意义，但是从依法治国角度看，这样的判决不值得提倡，尤其不值得其他法院效仿。

来源：房博士律师团  作者：张旭锋