分享 | 房价上涨卖家频繁违约，购房者该怎么办？

随着房地产市场日渐升温，房地产纠纷案件数量也在急剧增加。很多案件案情基本相同：二手房协议签订后，卖主要求涨价，或宁肯毁约双倍返还定金也不配合买主过户。随着房地产行业的不断升温，面对卖家违约，购房者该怎么办？

案例一

在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋买卖协议上，双方都签了字，并交了1万元定金。春节过后，王先生就开始联系卖家，商量付房款以及过户事宜，这时卖家在电话里犹豫了，说小区业主QQ群里都在讲市政府旁边的房子还要涨价，自己不卖了。

卖家不急，买家急。王先生付了购房定金，自然理直气壮，他直接找到卖家，称双方白纸黑字签了合同，自己还付了1万的定金，卖家没有权利说不卖就不卖！卖家的意见也很明确：定金可以全额退，他愿意双倍支付违约金。愤怒之下，王先生诉至海州区法院。

法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效，卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约，现原告王先生选择继续履行合同，被告应当承担继续履行合同的违约责任。

案例二

二胎放开后，港城李先生发现自己家变小了，急忙买房，在东区万达广场附近看中了一套120平米售价100万元二手房，双方签订了买卖合同，并付了40万元首付款，余款待李先生从银行办理按揭贷款后支付，不料一个月后贷款批下来后，卖家电话通知李先生房子不打算卖了。李先生通过中介一核实，原来卖家签订了房屋买卖协议后，又在其他中介挂盘，加价出售，标价120万，很快售出了并迅速办理了过户。李先生起诉至海州区法院。

法院经审理认为，被告“一房二卖”，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，卖家赔偿李先生实际损失22万元，退还首付款40万元，合计62万元。

法律提示

售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。

如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买家已经开始享受《物权法》保护了，前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。那么赔偿实际损失怎么计算呢？根据《合同法》第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案件中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，买房人享有的可得利益。

最后办案法官提醒广大市民：买卖房屋需谨慎。一旦签订合同，就必须遵守民事行为的帝王准则：诚实信用。法院在审理案件时，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款，还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的，还有自己作为一个人的美德：诚信。

来源：江苏省高级人民法院