商品房买卖纠纷，该如何主张“不超过一倍的已付房款”？

房地产一直是社会民众最为关注的热点问题，房价持续高企，使得民众对于房产交易极为谨慎。为此，法律非常重视对购房者利益的保护，其中尤以《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）所规定惩罚性赔偿责任的保护力度最大。

《解释》的第八、第九条规定了商品房买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的几种情形：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（先卖后抵）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（一房多卖）；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

适用惩罚性赔偿的要点

A. 《解释》仅适用于买卖标的物为商品房、出卖人为房地产开发企业的情形（不包括存量房、经济适用房、房改房等），避免对适用范围进行扩大解释。

B. 情形（一）、（二）属于因开发商恶意违约导致合同目的落空的情形，但恶意违约不必然导致开发商承担惩罚性赔偿责任。一般认为，惩罚性赔偿责任的适用须以存在恶意违约为前提，但最高院曾在一个公报案例中，采用了重客观事实、轻主观心态的认定标准。

最高院（2012）民抗字第24号判决（节选）

只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。

C.  情形（三）、（四）、（五）属于开发商存在欺诈从而导致合同无效、被撤销或被解除的情形；另在合同未明确约定的情况下，若房屋实际面积小于合同约定面积，且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

D.  在商品房买卖纠纷中，惩罚性赔偿应适用《解释》的规定，而非《消费者权益保护法》的规定。从两者的比较来看，《解释》对购房者的保护仅限于六种严重违背诚信原则的情形，而不是所有的欺诈情形，适用条件也更为严格，必须达到“合同目的不能实现”和“合同无效、被撤销或被解除”的程度，赔偿金额的计算基数为“已付购房款”而非“商品房总价款”。

同时主张惩罚性赔偿与房屋差价损失？

在一般的存量房买卖中，不存在赔偿一倍已付房款的情况，当事人一般在合同约定的违约金与赔偿损失之间进行选择，如果认为违约金（或定金）不足以弥补其损失，可要求调高违约金标准。若守约方主张了房屋差价损失，一般就不能再主张违约金，若违约金高于房屋差价损失，则不可再另行主张房屋差价。

在商品房买卖中，违约金与赔偿损失亦不能同时适用，但房屋差价损失与惩罚性赔偿可否同时适用？

一种观点认为：房屋差价损失属于赔偿损失的范畴，从《解释》第八、第九条规定的文义上看，并未排除买受人同时主张房屋差价损失与惩罚性赔偿的权利，买受人可以同时主张。

另一种观点认为：《解释》第八、第九条中所指代的“损失”仅涵盖因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失，不应包括合同履行所获得的利益（可得利益），故两者不能同时主张。 

最高院（2014）民一终字第198号判决（节选）

郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，万通公司与郑国安签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，万通公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。

小编认为后一种观点更为可取，原因在于《解释》第八、第九条规定的初衷本是因为在房价涨速过快、涨幅过大的大环境下，仅让作为违约方的开发商返还购房者购房款和赔偿利息损失会导致违约方的违约成本过低，难以抑制其违约行为，故规定了惩罚性赔偿制度。但房屋差价损失属于合同在继续履行条件下得以圆满履行的可得利益，在合同客观上已无法履行的情况下，同时支持可得利益与惩罚性赔偿会使买卖双方的责任失衡，故小编倾向于第二种意见。

另外一个争议较大的问题就是对于惩罚性赔偿金额“不超过买受人已付房款的一倍”的适用，是属于房屋买受人的权利处分还是属于裁判机构的自由裁量权，实践中仍存争议。从最高院就《解释》答记者问的态度来看，其认为法院可以根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高限额为已付购房款的一倍。反对者认为该种观点会导致自由裁量权的滥用，同时也会导致不同裁判机构的裁判尺度相差过大，缺乏可预见性。

文章来源：广州仲裁委员会