物管把公共区域划停车位出租 法院：返还六成收益

沙坪坝区一家物业公司擅自把小区公共道路划停车位出租，小区电梯也引入电视和平面广告，收入全部归己。为此，小区业委会把物业公司告上法院，要求返还公共收益。近日，市一中院终审判决物业公司向小区业委会返还49万余元公共收益。

在不少小区，物业公司和业委会经常为各种利益问题发生矛盾。物业公司哪些行为是侵犯业主权益？业主们怎样才能拿回属于自己的权益？重庆晚报记者昨日进行了调查。

公共区域 划停车位出租

2003年，被告物业公司受沙坪坝区百年世家小区的开发商委托，对百年世家进行前期物业服务。从2008年11月开始，该物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用小区公共场地和电梯，进行了划设停车位、发布商业广告等盈利活动，获得了公共收益。

2013年4月11日，百年世家业委会与该物业公司终止了服务合同。

物业公司在提供服务期间未公布公共收益账目明细，退场时也未就公共收益与业委会交接，在业委会提出收益返还请求时以主体不适、经营成本高于收益、已过时效等理由拒绝。

提取收益 是为弥补亏损

2014年9月10日，百年世家业委会将该物业公司告到沙坪坝区法院，要求对方返还公共收益81万余元并赔偿资金占用损失。

百年世家业委会算了两笔账：小区比较大，公共道路宽，物业公司在小区公共区域划设了约300个停车位；小区楼栋多，每个电梯都有电视和平面广告。这两项都会产生不小的收益。

物业公司回应称，该公司物业收费标准一直相对较低，后期小区绿植、公共设施养护都产生大量费用，管理成本不断增加，给公司造成巨大亏损，但公司一直没提高物业费，划设停车位出租和引入电梯广告就是为了弥补亏损，是在不提高物业费的情况下保证向业主提供优质服务的一种方式。

物业公司 返还六成收益

法院审理认为，物业公司未经业主大会同意即把业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。由于该物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点无证据支持且与常理相悖，法院不予采信。

最终，法院判决物业公司返还业委会的收益为49万余元，即双方一致确认的收益总额81万余元的60%，并赔偿资金占用损失。

一审判决后双方均上诉到市一中院。近日市一中院终审驳回上诉，维持原判。

法官释疑

该案承办法官称，面对物业公司乱劈柴行为，业主（业委会）依法维权往往有三大问题需要解决。

问题1

原告谁来当？

承办法官称，业委会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。

本案中的百年世家小区于2013年3月成立业委会，并于2013年10月在沙坪坝区磁器口街道办事处登记备案。业委会在审理中举示了业主大会决议及业主签名，授权业委会向物业公司提起返还公共收益的诉讼。因此，业委会有权根据业主大会授权提起本案诉讼。

问题2

收益如何分？

物业公司擅自获取的公共收益，是否应一分不剩全部返还业主？

承办法官以本案为例称，考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实以及本地区行业现状等因素，物业公司应把扣除合理成本后的收益给付业委会。不过，物业公司需对成本支出及其合理性承担举证责任。

问题3

可以告多久？

承办法官称，根据民法通则，向法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。

本案中，虽然公共收益自2008年就开始产生，但物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性，2013年4月11日与业委会解除合同后才退出该小区的管理，退出时未与业委会进行公共收益交接，这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2013年4月11日开始计算，业委会于2014年9月10日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效。

律师说法

物业有义务公示盈利性收益

重庆晚报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强称，按照物业管理相关规定，物业公司收取车辆管理费前应广泛征求业主意见，完备小区车位出租收费手续，否则不能划分车位擅自收费。

孙远强指出，对于小区公共部分如电梯、外墙、公共道路等区域产生的经营性收益，还有小区里各种促销活动收取的进场费，法律界定十分明确，业主享有一定的权利。不过执行起来时，往往是物业公司及有关机构把收益拿走了。其实这一收益应是所有业主共有，物业的这类做法与法律相悖。

孙远强强调，小区物业有义务把盈利性收益定期向业主公示，但从目前情况来看，很多物业公司完全不理会业主权利，直接把这些费用收入囊中作为物业盈利。业主遇到这种情况时，可以向业委会及物业公司提出诉求，也可直接向房管部门反映，维护自己的合法权益。

(来源:重庆晚报  作者：唐中明)