是民间借贷还是商品房买卖

【案情摘要】

2011年7月，郑某与安华公司签订一份商品房买卖合同，约定郑某购买安华公司开发的某小区4套房屋，合同总价4960万元，郑某于合同签订后10天内一次性支付全部房款，安华公司于2012年5月30日将验收合格的房屋交付给郑某。上述合同加盖了当地房地产交易监证专用章及产权申报章。同日，双方签订了一份回购合同，约定安华公司回购郑某购买的房产，一个月内回购价格5060万元，两个月内回购5160万元，三个月内回购5260万元，以此类推。郑某收到回购款后终止商品房买卖合同，办理解除合同备案手续。

合同签订后，郑某分三次支付了5000万元，汇款凭证注明购房款，安华公司出具的收据为“今借到郑某4960万元”的借条。2013年，郑某与吴某签订债权转让协议一份，约定郑某向吴某借款6000万元，安华公司向郑某借款4960万元，为确保郑某与安华公司借款合同履行，安华公司将4套房屋备案登记在郑某名下，安华公司向郑某支付回购款300万元，经多次交涉未果，因安华公司不履行回购协议，郑某将全部权利转移给吴某。上述协议签订后，郑某向安华公司出具了债权转让通知，主要内容是安华公司借款4960万元，以房产担保，现将全部债权转让给吴某。2013年吴某诉至法院，要求安华公司支付4960万元及利息。安华公司认为与郑某的关系系买卖合同关系，非借款关系。

【法院处理】

一审法院认定安华公司与郑某签订购房合同后又签订回购协议，真实目的不在于出售房屋，而在于取得郑某的资金，因此虽然签订合同，开具发票，双方的关系是借贷关系非商品房买卖合同。一审判决安华公司向吴某支付4960万元及利息（按照6个月至1年期贷款利率的四倍计算，扣除300万元）。二审维持原判。

【最高法院民一庭意见】

不签订书面的借贷合同，只用签订商品房买卖合同并备案登记的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果商品房买卖合同中售房者并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，且当事人的关注点集中在回购协议及相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。

（来源：深圳罗湖区法院）