购买公房需谨慎

   【案情介绍】宋大力和宋为是父子关系，1994年8月，根据当时的房改政策，父亲宋大力决定购买其承租的公房，儿子宋为作为同住人表示同意，不久，宋大力取得房屋产权证，产权人为宋大力。2004年10月11日，宋大力将该房屋以人民币76万元的价格卖与王国良夫妇并办理了产权过户手续。事后，宋为认为自己是该房屋的同住人，宋大力出卖房屋前并未征得自己的同意，所以宋大力与王国良夫妇签订的买卖合同无效，并拒绝向王国良腾交房屋。王国良夫妇拿着自己的产权证，却无法居住使用，无奈之下，只能请求法院判令宋为搬出房屋。

   【案件结果】法院审理后认为，本案中的房屋登记在宋大力一人名下，宋大力作为房屋的唯一产权人有权独立处分房屋，无需征得宋为的同意。根据物权公示原则，王国良夫妇作为 购房人也没有义务查明该房屋是否还有其他未经登记公示的使用权人，因此宋大为和王国良夫妇签订的房屋买卖是有效的，宋为应当及时搬出该房屋。

   【相关链接】《中华人民共和国物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

   【律师点评】本市自1994年开始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的条件和程序买断产权，成为售后公房，目前这些售后公房已经进入房地产二级市场进行交易。由于具有交通便利、面积小、总价低、生活配套设施齐全等优势，这些售后公房已渐渐成为二手房交易市场的主力军。

    但必须引起注意的是，由于售后公房原属福利用房，往往具有居住人口多、户籍混乱、同住人不明确等问题， 一旦某个环节出现差错，则会出现纠纷，上述案例即出现了同住人“搅局”主张权利的局面。因此，在购买售后公房前，有必要先了解有关售后公房的法律规范和政策。为推动住房改革，我市于1994年、1995年先后出台实施了两个方案。两者的相同点在于均需要具有购房资格的人协商一致确定产权人；两者的区别在于：如果按照94方案购买公房，没有登记为产权人的原承租人、同住人、职级人、工龄人及具有购房资格的出资人在诉讼时效期限内可以起诉要求确认产权，成为房屋的共有产权人；如果按照95方案购买公房，承租人应当和同住人协商确定产权人，产权人一旦确定，不得更改。

    本案即属于第二种情况，父亲宋大力是当初确定的产权人，儿子宋为则没有该房屋的所有权。另外，根据《物权法》的规定，不动产登记簿记载的登记信息具有公信力，王国良夫妇有理由信赖该登记是正确的，有理由相信宋大力是该房屋的唯一产权人，其没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，购房者与登记的房屋所有权人达成买卖房屋的协议，又没有违反国家禁止性法律法规，协议即为有效；售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。

    综上所述，购房人在购买售后公房时，应当做到以下两点：（1）了解售后公房的产权状况。由于不动产登记簿记载的产权信息具有公信力，购房人应当以该登记簿记载的权利人作为唯一的依据。（2）了解售后公房的同住人情况。购房者如果了解到该售后公房还有其他没有登记为产权人的同住人，应当尽量督促出卖人与该同住人沟通，并形成出面的承诺书，以避免出现不必要的纠纷。同理，因与产权人具有亲属、抚养等法律关系而居住在房屋，形成共同居住事实的，不能妨害产权人处分、出卖房屋产权，但产权人应当另行履行其依法承担的抚养、赡养等义务。