未办上市许可的房改房买卖合同有效吗？

    房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

   按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

　　【案情】

　　于某与刘某2006年底结婚。婚后，于某购买了单位的房改房，而其妻子刘某在婚前也购买了本单位的房改房。2010年，于某决定出售后买的那套房改房，遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为，根据相关房改政策规定，于某夫妇均购买了房改房，并且已经超过应享受的房改房面积标准，必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于某未去补缴相关款项，在房屋没有办理上市交易许可的情况下，于某决定先把房屋卖掉再说。2011年底，蒋某看中了于某的房子。双方很快就签订购房合同。合同约定，于某将其名下的一套房屋售予蒋某，蒋某按房屋现状购入并过户，房屋总价32万;房屋过户税费由于某负担，房改房上市前的公示费、超标费由蒋某负担。之后，蒋某交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中，蒋某发现于某的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续。纠纷发生后，蒋某遂向法院起诉，要求判令解除双方合同、被告于某返还购房款及利息，并承担双倍返还定金的责任。

　　被告于某答辩称，房改办要求补缴超标款有误，本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经房改部门审批才能上市交易。由于讼争的房屋未获审批上市，双方的买卖合同无效。

　　【分歧】

　　本案在审理中出现两种观点：

　　第一种观点认为，双方合同无效。本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经政府房改部门许可才能上市交易，属于需要政府审批的合同类型。由于本案中讼争的房屋未获房改部门审批，发放上市许可，双方的买卖合同应属无效。

　　第二种观点认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性、禁止性规定，应属有效。被告未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务，导致原告无法实现合同目的。本案应支持原告的解除双方合同的主张，并判令被告退还购房款及利息，并双倍返还原告定金。

　　【审判】

　　法院审理后认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同有效，被告未履行合同约定义务构成违约，遂判决：被告返还原告购房款5万元及其利息，并双倍返还原告定金2万元。一审判决后，被告不服上诉，桂林市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【律师评析】

　　小编同意第二种观点。其理由如下：

　　(一)原、被告之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，因此，房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”讼争的房屋没有办理上市交易许可，只是导致无法办理房屋过户手续，而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定，房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效，因此，本案中的房屋买卖合同是有效的。

　　事实上，被告并无权主张合同无效，反而是原告有选择合同有效与否的权利。被告于某在签订合同之前已明知标的房应补缴超标款才能上市交易，其在交易时隐瞒了其未办上市交易证的重要事实，其行为存在欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”同时第二款规定“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据上述规定，原告可以因被告欺诈行为而主张合同无效，即行使合同撤销权，当然也可以选择承认合同效力。本案中原告显然选择了继续承认合同的效力，这是其正当处分自己的的民事权利。

    (二)被告未办理房改房上市交易的许可，违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原告的义务是按照约定给付房款，而被告的义务则是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必须是能够满足交易需要的。根据房改房法规及政策规定，被告的房改房只要补缴超标款，就可以获得上市交易许可，并可办理过户手续。但被告坚持不愿办理许可手续，是其单方行为导致整个合同最终无法履行，交易无法实现，损害了原告的合同利益。因此，原告主张被告违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还金。”这就是合同法的定金罚则。本案中被告承担违约责任的方式，就是除了退还购房款及利息外，还应双倍返还原告定金。

   （来源：找法网）