房屋买卖合同纠纷中对买方的救济分析

买卖关系在我们日常生活中经常产生，而对于房屋买卖这种涉及标的额较高的合同，当事人签订合同即使相当谨慎也可能会在履行过程中产生纠纷。
那么我们作为买方面对不同种类的纠纷该如何解决呢？以下就常见纠纷进行简单分析。
一房二卖问题

在房价不稳定的社会背景下，尤其是房价上升时，最常见的莫过于“一房二卖”引起的纠纷。分两种情况探讨，其一，两份买卖合同仅有一份合同当事人办理了房屋过户，那么按照不动产物权变动规则，该买卖合同当事人已经取得房屋的所有权。其二，两份买卖合同都未办理过户，那么此时买方只能基于债权请求卖方履行相关义务，而卖方承担违约责任或实际履行的补救责任，在买卖合同可以实际履行的前提下，确定何者取得房产所有权应当考虑如下因素：是否实际占有，是否已付清房款以及合同成立先后问题。当然，获得实际履行一方，并未丧失要求卖方承担赔偿损失、支付违约金的权利。
延期或者拒绝办理过户

买卖双方基于真实意思表示自愿签订房屋买卖合同，且没有违背法律法规的强制性规定的，合同有效。因卖方不办理过户导致合同目的不能实现的，买方有权解除合同，并要求卖方赔偿损失。若买方已支付定金，则可以要求双倍返还定金，但不得与违约金同时主张。
房屋质量或权利瑕疵问题

在房屋买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或者开发商承担，如果瑕疵是房屋本身固有的，那么买方可向开发商主张保修责任或赔偿责任；如果瑕疵属于卖方装修、使用过程中产生，买方对此亦不知情，责任由卖方承担。

对于权利瑕疵，可能存在已抵押、已查封或非所有权人等情形，那么对于涉案房屋将导致合同无法实际履行或者办理过户，那么卖方构成违约，根据法律规定或合同约定承担违约责任。

以值班中遇到的一则案例与大家分享：

当事人为购买位于某某地段的房屋与对方（个人）签订了房屋买卖合同，当事人履行了房屋价款的给付义务，但对方一直未办理过户。此后当事人了解到对方出卖的该房屋系单位的不动产，产权仍登记在单位名下。本案房屋系单位福利房，卖方为无权处分，那么对于该合同效力的如何认定呢？

个人认为：第一，由于单位福利房或者房改房产权的特殊性，房屋交易存在一定的限制条件，基于市场价购买的随时可以进行交易，否则，针对该房屋的交易应认定为《合同法》第五十二条规定的无效合同，所以买方可向卖方主张缔约过失责任。  第二，根据《买卖合同解释》第三条，因无权处分订立买卖合同，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，该合同有效。因此建议当事人找卖方查询该房屋属性，是全产权还是部分产权，如果全产权，可以要求卖方找单位协助为当事人办理过户（或者前一卖房人）；如果部分产权，尽管当事人订立合同时未注意审查房屋产权亦不清楚房屋来源，存在一定的过失，仍可基于合同相对性要求卖方承担违约责任。
房屋面积差异

在实践中，时常会有交付使用的房屋套内建筑或者建筑面积与合同约定不一致的情况，一旦存在差异，无论卖方主观是否明知，均构成违约，应承担违约责任。对于合同有约定的，按照约定处理；无约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内，按照实际价格据实结算，买方不得解除合同。  2.面积误差比绝对值超出3%，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。若买方继续履行，房屋实际面积大于合同约定的，误差比超出3%部分的房价款由卖方承担。若实际面积小于合同约定的，误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。

此外，《商品房买卖合同解释》还规定了惩罚性损害赔偿，根据该解释第八条，商品房买卖合同订立后，卖方（房地产开发企业）未告知买方又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；第九条，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、出卖给第三人或者所售房屋为拆迁安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，无法取得房屋的上述买方可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。

（来源：武汉大学法律援助中心  作者：闫晓梦 ）