如何认定房屋交易居间合同纠纷中的“跳单”行为？

案情1

　　爱家公司与赵某签订《独家代理出售协议》，双方约定，由赵某委托爱家公司出售其房屋；期限为2016年1月30日至2016年4月29日，出售价款不低于180万元；赵某在委托期限内，每周提供不少于三次看房机会，不得擅自提高房屋售价；在委托期限和委托期限结束三个月内，赵某私下和爱家公司曾介绍的客户签订合同的，爱家公司为独家代理机构但赵某同时委托第三方从事爱家公司相同的代理活动或赵某自行出售的，赵某应承担约定成交价格的2.4%的违约责任等等。2016年3月5日，赵某通过怡家公司介绍与案外人钱某签订定金合同，约定由案外人钱某购买上述房屋。2016年3月18日，赵某与案外人钱某解除定金合同。2016年3月，爱家公司向赵某提起仲裁申请，仲裁过程中赵某同意继续由爱家公司出售房屋，爱家公司撤回仲裁申请。但是随后爱家公司通过电话联系赵某售房事宜，而赵某未到爱家公司处。爱家公司认为赵某不愿意出售房屋，遂再次提起仲裁申请。

案情2

　　2016年5月，案外人孙某位于某处的房屋在当地多家房屋中介公司挂牌出售。李某看到该房屋信息后于2016年6月11日联系长安公司，长安公司向李某告知了关于该房屋的详细信息，并于2016年6月11日当天就带领李某实地查看了该房屋，签署了《看房协议书》。该《协议书》约定，李某是首次从长安公司处获取上述不动产信息，在此之前没有通过任何人或中介机构看过长安公司带看的房屋，一旦就上述不动产达成交易，即视为在长安公司的居间服务下达成的；李某（及其亲属，代理人或者任何与李某有关联的人）与出卖人/出租人签订房屋买卖（租赁）合同时，即视为长安公司完成居间服务，李某须向长安公司支付不动产售价的2%作为居间服务费。后李某在另一家中介所的居间下，与房主孙某达成房屋买卖合同。长安公司在得知该情况后，要求李某依双方的《看房协议书》支付违约金未果，长安公司遂提起仲裁申请。

　　“跳单”行为又称作“跳中介”，一般发生在二手房的买卖中，具体是指房屋买卖合同的买受人或出卖人已经与房产中介机构签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介机构已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是房屋买卖合同一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介机构交付中介费的义务，避过中介机构私自签订房屋买卖合同的行为。在房屋交易居间合同纠纷案的裁判实务中，如何判断当事人的行为是否构成“跳单”行为？

是否签订了独家委托卖房协议

　　有的委托人为了促使中介结构积极进行居间活动，会与中介机构签订独家委托出卖合同，委托中介机构在一定期间内放盘，出售其房屋。在这种情况下，中介机构一般会在指定期间内积极宣传，寻找订约机会，促成交易。此时，如果委托人通过其他中介机构成交，或者利用从独家委托的中介机构处得来的信息直接与对方交易，都违反了独家委托的约定，应对此承担违约责任。

中介机构是否积极提供了中介服务

　　当前市面上不同中介机构之间的竞争激烈，购房人一般会通过多家中介机构寻找合适的房源，对出售人来说，除非签订独家委托卖房协议，否则也一般会在多家中介机构放盘。有些中介机构不重视服务质量，有些则会为客户分析房源优劣，并提供协助办理购房贷款、房屋过户登记手续等附属服务，购房人和卖房人在多家中介机构提供服务的过程中，当然会选择服务更好的中介机构。因此，在分析委托人与其他中介机构签订居间合同的主观意图时，应当注意原中介机构是否积极提供了相应的中介服务，作为判断之一。

委托人是否利用了中介机构提供的信息

　　如前所述，由于目前市场存在中介机构之间共享房源以及出卖人同时在多家中介机构挂牌销售的情况，因此委托人常常可以在不同的中介机构找到同一个房源。此时，不能因为系争房源与原中介机构提供的房源一致而认定委托人利用了原中介机构提供的信息，而应当根据提供房源的业主是多处挂牌还是独家委托出卖以及与其他中介机构间的居间合同等，来综合认定。

委托人有无实际支出居间费用

　　按照常理，委托人“跳单”的目的就是为了减免居间费。所以，委托人实际上有无支付居间费用，是判断其是否构成“跳单”的重要依据。

　　回到上述两个案例，案例一中《独家代理出售协议》约定了禁止跳单条款，目的是防止卖方利用中介公司的推广优势而越过中介公司出售房屋，使得中介公司无法得到佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。赵某在双方签订独家代理合同后，未经爱家公司的许可通过怡家公司与案外人钱某签订定金合同，目的是跳过爱家公司直接与钱某签订合同，违反了《独家代理出售协议》的约定，构成违约，应当承担违约责任。虽然赵某在第一次仲裁过程中表示愿意继续由爱家公司出售房屋，但随后赵某以爱家公司不是当面交流拒绝爱家公司的中介服务，实质上仍为不愿意由爱家公司继续代理销售房屋，其行为构成“跳单”，应承担违约责任。

至于案例二，系争房屋产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买房人李某分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋租赁合同的成立。衡量买房人李某是否“跳单”违约的关键是看其是否利用了原中介公司提供的房源信息、机会等条件。由于李某是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则李某有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”，不应承担违约责任。

（来源： 茂名合同纠纷律师董志坚）