房屋买卖合同约定房价款过高 显失公平 买方要求撤销获法院支持

邵某、原告焦某系母女关系，其二人与被告范某某之间自2008年7月开始发生民间借贷关系。截止2008年10月被告向原告及第三人累计借款总额达到944.8万元，双方还在借款时以借据方式约定了借款利息利率。2008年10月16日，被告范某某作为甲方，原告焦某作为乙方共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方范某某将其所购买的位于昌平区小汤山镇橘郡花园10-7房屋出卖给乙方焦某，甲方向乙方及邵某所借的所有借款及利息均计入出卖人甲方房款之中，此款转为乙方购房首付款;甲方负责办理房屋过户手续，产权人变更为乙方之日起焦某及邵某所持甲方所有借据失效;乙方除购房首付款外，另欠甲方房款950万元，乙方承诺于产权变更之日起一星期内将房款打入甲方账户内;在办理房屋过户中任何环节所需要的费用均由乙方垫付，该费用在房款中扣除;甲方房屋内家具、饰品(不包括甲方日常生活用品)均折入甲方房款中;如乙方未按时全额打齐房款，房屋所有权仍为甲方所有。

同日，原告焦某、被告范某某与涉诉房屋的开发商北京xxx住宅有限公司(以下简称xxx公司)共同签订《委托过户协议》，约定范某某委托xxx公司将涉诉房屋过户给焦某，并办理相关签约手续。

合同签订后，第三人向被告范某某出具证明同意其所出借给范某某的借款转用于焦某购买涉案房款之用。此外，焦某还分两次向范某某分别支付15万元和45.117402万元，用于垫付范某某所欠涉诉房屋的尾款等款项，此后未再向被告支付其他款项。

2008年11月4日，经过房产交易登记，原告焦某被房产管理部门登记为本案系争房屋的产权人，房产登记情况为建筑面积395.19平方米，房基占地面积244.07平方米。

另查，依据三方之间的借款借据统计，截止2008年10月16日，原、被告所签订的房屋买卖合同中约定的冲抵房屋首付款的借款本息共计1060.829867万元，另加上合同约定后期房款950万元，实际房屋交易价格为2010.829867万元。

又查，2004年，因被告范某某购买诉争房屋后私自在该别墅庭院内搭建凉亭一间、房屋一间，该房屋所在小区的开发商xxx公司因此起诉范某某要求拆除该违章建筑，后昌平区人民法院基本案情事实后做出(2004)昌民初字第6775号民事判决书，判令范某某限期内拆除庭院内搭建的凉亭及房屋，恢复庭院原状。庭审中，结合法院组织评估时的现场勘查情况、评估报告显示及双方当事人陈述，被告在与原告交易前在其庭院内东西侧各建了两处房屋，计有2室1卫1厨，被告认可其建筑的该部分房屋未获得相关部门审批许可。对此，原告认为在洽商买卖房屋过程中，被告隐瞒了该情节，构成欺诈。

本案审理过程中，经原告焦某申请，法院依法委托评估机构按照双方买卖合同约定的内容对诉争房屋进行评估，评估报告认为在合同签订当日该房屋不动产部分市场价值为754.2万元，动产部分(仅包括家具及装饰品不含家电)市场价值为178.6043万元，两项合计为932.8043万元。

法院作出了如下判决：

撤销原告焦某与被告范某某于二〇〇八年十月十六日签订的《房屋买卖合同》。

律师评析：

合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否违反了诚实信用、公平交易的原则，双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。原告主张的理由有两点，其一该买卖合同交易显失公平，其二被告范某某作为出卖人在交易过程中存在夸大房产面积、隐瞒部分房产违章的事实，构成交易欺诈;被告则抗辩认为合同交易并不存在显失公平情形，交易价格属合理范围，另一方面交易过程不存在隐瞒事实的情形，未构成欺诈，不符合合同可撤销的法定条件。对上述争议，法院分析认为，上溯到法律理论，法律规定已经订立并生效的合同可予撤销系作为特殊情形考虑，即指因当事人意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的意思表示归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可撤销，其中因重大误解订立的情形于本案当事人未主张，故法院此处不予评析。继而，依照立法的精神及合同撤销原理，标的物的价值和价款差距过于悬殊、当事人承担责任及风险显然不合理的合同，都可归属为显失公平的合同。

司法实践一般认为，合同显失公平应具备如下条件，一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。就本案情形而言，依据法院查明的事实，原、被告房屋买卖交易价格畸高，至远高于同时期该房屋的市场价值，形成过于悬殊的状况，违背了诉争房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成原告作为购买方承担过多的义务在经济利益上遭受重大损失，被告则以较少的代价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿;另一方面，从合同签订的当事人身份、磋商过程以及合同签订的形式、及条款简单、价款不明确等内容考察，也可认定本案原告签订该买卖合同确过于草率。综合上述两方面特点，法院推论认为可以认定原被告签订的房屋买卖合同存在显失公平的情形。

此外，就《合同法》规定的一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同可撤销而言，所谓欺诈就是当事人故意隐瞒真实情况或者告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈属于意思表示瑕疵，是针对当事人订立合同时的意思表示而言的。就本案而言，被告在购买房屋后不久即在庭院内未经有权部门审批搭建了凉亭一间、房屋一间，后经法院认定违法、违约而判令拆除。就此被告应当明了其私自搭建行为的后果，但其在与原告订立出卖合同前即在庭院内未经审批继续在原有判令拆除的自建建筑上进行改建形成庭院两侧各建一处房屋计有2室1卫1厨，形成较大规模和较大投入的违法建筑并与合法建筑房屋本身形成添附浑然连为一体。在该违法建筑形成诉争房屋不可分割的一部分，而违法建设的后果足可预期的情况下，该情节必然成为实质性影响原告缔约时考虑房屋面积、总价是否符合经济原则，并做出是否缔约选择的重要因素。对该情形，双方在草率签订的买卖合同上并未约定，且被告亦未能举证证明其如实告知事实这一缔约重要义务，据此可以认定被告未履行告知义务，应当属于隐瞒重大事实的行为。该行为对原告的意思表示有实质性影响，致使原告做出了不真实的意思表示。

综合上述，本案中原、被告房屋买卖合同的签订存在显失公平和欺瞒的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，故为保证交易的公正性和自主自愿，防止一方当事人利用优势或通过隐瞒重要事实而损害交易对方的利益，原、被告所签订的房屋买卖合同应因原告的合法请求而撤销。依照法律规定，本合同撤销后当事人的权利、义务自然归复缔约前状态，当事人因该合同取得的财产应当予以返还。 （来源：袁玉柱）