买卖合同未履行完毕前一方当事人死亡，合同是否应当继续履行

【案件简介】

2016年1月7日，郑某（原告，买方）与洪某、王某（被告，卖方，夫妻关系，争议房产系双方共有）通过上海市某房产经纪公司（以下简称“中介方”）签订了位于上海市宝山区的某套房产的《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，并于同日支付洪某与王某定金5万元。

合同约定2016年3月7日前，郑某支付完首付款。然而，1月15日王某去世，郑某对交易情况有所担忧，但洪某与其子依然要求继续履行合同并要求郑某提前支付首付款。因房屋上存在抵押，郑某也应允并于2016年1月28日将首付款提前支付给卖方以涤除该抵押权。16年春节过后，上海市房价大涨，洪某与其子考虑到房价上涨巨大，随即拒绝继续履行该合同，并明确表示“不卖了”。

郑某随即向法院提起诉讼，要求对方继续履行该合同并支付违约金。

【争议焦点】

原产权人在签订完买卖合同后死亡，其生前签订的买卖合同能否继续履行？

【案件结果】

法院判决双方继续履行该买卖合同，并要求洪某及其子支付违约金。

【案件点评】

在本案中，房屋原共同产权人王某在签订完《房屋买卖合同》后去世，根据我国《继承法》第33条的规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务……”。本案中俩继承人均未放弃继承，因此概括承受王某生前的债权债务，王某生前签订的买卖合同应当继续履行。

根据上海市高级人民法院发布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中的解释，假如合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚持要求履行的，除非符合《合同法》第一百一十条的规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方有其他损失的，应当赔偿。

笔者建议，在二手房买卖时，应当事先查明该房产的具体信息，包括产权人、抵押情况、出资情况等，以避免在交易的过程中发生不必要的纠纷。原产权人生前签订的房屋买卖合同，只要是其真实的意思表示，都应该受到尊重，全面履行合同义务。

【相关法条】

《中华人民共和国继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条：假如合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚持要求履行的，除非符合《合同法》第一百一十条的规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方有其他损失的，应当赔偿。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，

对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。（来源：房产金融法律服务）