“限贷”政策对房屋买卖交易的影响

“限贷”政策作为政府调控房地产市场的有效手段，在房地产市场出现房价疯涨的情况下就会被政府祭出来打压房价。2016年10月3日，苏州市政府发布苏府〔2016〕150号文《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，瞬间9月份土拍的火热房地产市场由热转冷。该文件中的“限贷”规定对此也功不可没。

所谓的“限贷”政策，标准的表述应当为“差别化住房信贷政策”。该政策起源于银发〔2010〕275号文《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。在该通知中，央行和银监会要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。从央行和银监会的通知可以发现，“限贷”政策有两个层面的含义，一是禁止贷款，限制的是贷款资格；另一是限制贷款比例。在购房不需要全款、甚至首付都可以贷款的当今，购房贷款比例将对买房人的买房决定的作出产生重大影响。“限贷”政策的出台，将会严重影响房屋买卖交易。

今年苏州市政的苏府〔2016〕119号和苏府〔2016〕150号两个文件的先后出台，已经引发了相当数量的房屋买卖合同纠纷。因此本文从苏府〔2016〕150号政策展开，对受“限贷”政策影响的房屋买卖合同纠纷予以评析。
法院关于“限贷”政策的处理意见

（一）最高人民法院

关于“限贷”政策的司法处理，最高人民法院并无明确的司法解释规定，只是在几次全国民事审判工作会议纪要中有涉及。

1、在《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三部分关于房地产纠纷案件中第19项规定：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。”

2、在《2011年全国民事审判工作会议纪要》第五部分第（三）关于房地产调控政策问题第28项规定：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”

（二）北京市高级人民法院

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三部分规定：“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。”

（三）上海市高级人民法院

《上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第二部分规定：“当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

2005年3月28日上海市银行同业公会规定，通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日，上海市房地局进一步明确，出售方必须还清贷款后，方能办理产权转移。因此，买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。”

第三部分规定：“房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

（四）广东省高级人民法院

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第11项规定：“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。”

（五）浙江省高级人民法院

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第三部分规定：“调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。”

第四部分规定：“调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。”
“限贷”政策司法意见分析

从最高院层面到地方法院层面，关于“限贷”政策对房屋买卖交易的影响，不同法院并非完全一致的理解，但有一点是相同的，即法院对该问题的理解并非是绝对肯定，而是使用较为灵活的表述“可酌情予以支持”、“一般情况下”、“一般不予支持”等。由此可见该问题的复杂程度。下面结合各地规定予以分析。

（一）商品房和二手房

房屋买卖合同纠纷的标的物分为商品房和二手房，除了广东高院对此区别外，其他法院都未予以区分，统一适用裁判规定。

（二）禁止贷款和限制贷款比例

上海高院对“限贷”政策的具体内容作了区别，分别对禁止贷款和限制贷款比例的情形作出不同规定。

（三）约定贷款和未约定贷款

最高院和浙江高院的规定对合同中的贷款条款予以了特别注意，区分合同中是否约定了贷款条款，并对不同情形规定不同处理结果。

（四）“限贷”政策出现时间

北京高院参照不可抗力的有关规定，对“限贷”政策出现时间作了特别规定。

（五）合同解除后责任

北京高院和浙江高院认定因“限贷”政策虽然可以解除合同，返还定金、购房款等，但是因此可由受损方向对方提出赔偿主张。
“限贷”政策在房屋买卖合同纠纷中的处理

从各级法院的意见来看，“限贷”政策倾向于被作为合同解除理由，但是还需要满足一定的条件。

1.贷款条款需要载入合同。贷款条款实际是买房人的付款方式，一般的，买受房屋非必须通过贷款，因此如果未在合同中明确约定贷款支付，应当视为买卖双方未就付款方式达成一致，此时认定“限贷”政策未对合同履行造成影响。所以在贷款条款明确载入合同的情况下，“限贷”政策出台导致合同无法履行的，允许解除合同。此处的载入合同，以明确的书面约定为优先，如果能够举证证明出卖人知晓且接收买受人贷款支付的，应当视为贷款条款载入合同。

2. “限贷”政策导致合同不能履行。仅是签约后遭遇“限贷”政策，不必然会导致合同无法履行，买受人需要证明确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。

3. “限贷”原因仅是政策问题而非买受人个人征信原因。限贷可能由多种原因，政策是一方面，个人征信也是一方面，但因个人征信引起的限贷，实际上是买受人个人原因导致，而非不可归责于买受人的原因，此种情形下也不可支持解除合同。

4.买受人无迟延履行情形。如果买受人在合同履约期间有迟延履行的行为，而在该迟延履行期间出现“限贷”政策，此时应当认为该政策的出现并非不可归责于买受人，而是因为买受人的迟延履行所致，此时不可由买受人选择解除合同。

（来源：良翰房地产诉讼  作者：方赞）