房产纠纷之房屋租赁

随着交通、经济的发展，城市中越来越多的工作者选择出外租房，以适应工作、迁徙的需求。然而作为承租人，我们在租房中往往承担着更多的义务。签订房屋租赁合同，我们需要注意哪些方面的问题，以避免今后的法律纠纷？

1、房源

明确所租赁的房屋是否合法，是否存在抵押权的债务纠纷。由于《房屋租赁合同司法解释》第二条的规定，违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。因此，我们在租房之前，应当要求房主出具相关合法证明（如房产证等），确保所租房屋是正规的建筑物。除此之外，我怕们还要注意房屋是否因抵押而变更了所有权。虽然，民法上有“买卖不破租赁”这一惯例，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了例外情况：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”换而言之，我们在租房前就应该注意房屋是否因为抵押而将所有权转移。

检查好住房的合法性，是租房者签订房屋租赁合同的前提。

2、基础设施

在参观房屋时，一部分租房人会忽略房屋内的基础设施，如电器的使用损耗、墙体是否漏水、家具新旧程度等基础设施的使用状态等。租房时多留个心眼，对房内的设施一一进行测试，查看各水表、电表、气表的数字，作为日后交费的起交点并将其使用情况记录于租赁合同之中，可以有效预防在租房结束时房主的恶意扣除押金，将房屋损耗责任一味的推卸给租赁人。

3、转租

当我们租赁了一段时间后，可能处于种种变动，在自身的租赁合同未到期时需要将房屋转租给他人，以降低成本。此时，我们所进行的转租行为，租必须通知出租人并取得其同意。根据相关法律规定，当承租人未经出租人同意转租的，出租人享有法定解除权。一言概括，若是我们在将房屋转租他人后未告知出租人并取得他们的同意，房东就无需征求我们的意见而单方面解除租赁合同。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，房东就不能以此为由来解除与租房者的租赁合同。

由此可见，转租一要尽到通知义务，二要注意时间效力。

4、装修

在签订租房合同后，大多数租赁者所接手的住房可能都与其期望的环境、风格有所不同。许多租房者期望将房屋进行完善，改造成令自己舒适的状态。

首先，房屋主体结构的改造需谨慎。根据相关法律规定，当承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人享有单方解除权。

其次，作为装修者，我们是否有权益向出租人要求补贴一部分的房屋修缮费用呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”也就是说，除非我们在装修事由上与出租人已经私下约定了费用的分配，否则是无权要求房东在对装修费用给予补偿的。

最后，当租赁合同终止时，装修物该如何处理？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此，当合同双方没有约定是时，租房人可以拆除可拆卸的装修物品，如果对房屋造成了损失还需要承担损害赔偿责任。

综上所述，特别提醒租房者在租赁过程中，一定要谨慎查看合同上的每一个细节，预想到尽量多的隐性条款，将自身的特定需求提前与出租人约定好，才能在纠纷前做好防范，在问题产生后迅速有效的解决。

以上为北京德亮律师事务所对租赁合同中较为常见的注意事项的列举示意，希望能为广大租房者带来帮助。(来源：德亮律师事务所)