如何从容应对购房新政下的房屋买卖纠纷

3月中旬，限购限贷款、提高首付等购房新政纷纷出台，似乎彻底抑制了为了房屋买卖而演绎的结婚离婚伦理大戏，息偃了为了上学而购买过道的闹剧，堵住了商业地产当住宅出售的漏洞，杜绝了开发商与名校分校的肆意拉郎配，直搞得想在房市上再捞几笔的人内心拔凉拔凉的。

首都北京的高房价是否能够得到缓解尚且有待观瞻，新政匆匆之下的众多法律矛盾先自纷纷扰扰。

今天小e为大家支招，如何从容应对购房新政下的法律纠纷

  通知

 3月14日，中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委、北京住房公积金管理中心发布通知

 离婚一年内的购房者，商业贷款与公积金贷款均认定为第二套住房。房本三个月内不得抵押。同时，严格执行月供收入比（不超过50%）等政策要求。

为了规避限购政策，许多并没有拿到户口的单身人士不得不通过“假结婚”来买房。但法律上并不存在“假结婚”或者“假离婚”的概念，它只认结婚与离婚都具有真实有效的法律效应。

婚后夫妻一方购房均视为夫妻共同财产，谁能保证配合假结婚的另一方不会提出房产之外的财产分割要求呢？不仅针对房产，一旦贴上结过婚的标签，即便有离婚证在手，在婚姻存续期间的财产进行处置的时候均需要获得另一方的同意，如果想独占收益也需要另一方明示放弃。中介公司私下操刀的“假结婚”往往也需要客户支付高昂的中介费，所以在出台此政策之后，想通过“假结婚”来实现自己的购房计划的单身贵族们需要暂缓一缓了。

  通知

3月17日下午，《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》发布家庭名下无房无贷的，购买普通自住房首付款比例不低于35%。

购买非普通自住房首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。家庭名下有房或者有贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。新政策的生效节点以网签为准，因此有很多 “一刀切”的受害者。在购房时，还有一些中介劝说买家交高额定金，以提高卖家的违约成本，防止卖家因为房价上涨而违约。但是政策一出，为了避免卖家违约而缴纳的高额定金现在成了自己的担心。那么因新政付不起首付算违约吗？卖家还会返还定金吗？这种情况构成了合同法中的情势变更。

法律条文：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》第二十三条

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

由于因为政策变动导致原告确实无力支付更高首付款，不是买方不遵守合同约定而导致合同无法履行，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，买方不存在违约的行为。原来的合同如果不能变更达成新的补充协议，最初合同订立的目的无法实现，买方可以要求解除合同，同时要求卖方退还已付房款。

如果卖方不退还已付款，买方起诉时必须证明确实是因为新政导致的首付款提高而不具备履行能力。如果合同中约定了如果不能贷款，就全款支付，则法院不会支持买方的解除合同要求。如果买卖双方在合同里明确约定，若发生政策变动，以政策规定为准，买方再以支付不起首付而要求解除合同，就算违约了。一般合同中较少列明这项，所以买房在买房时需要仔细阅读合同。

  公开声明

3月18日，北京市教委公开称“过道学区房”不能作为入学资格条件。随后，北京市住建委会同市规划国土委也发布新政，严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为，并明令规定，平房的“过道”应在不动产登记中标注。

有人向中介支付了20万佣金，签订合同“为孩子上学，购买学区房”，但后来发现天价买来的学区房上学指标已被占用，中介辩解称是学校政策改变导致该处房产不再是学区房，其不负责任。

此责任到底该由谁来负？

根据比较主流的观点，在司法实践中可以适用“情势变更原则”来主张变更或者解除合同。所谓“情势变更原则”指的是“合同依法有效成立后全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人可请求法院或仲裁机构变更或解除合同”。房地产调控政策的调整属于情势变更的要件。买卖双方事先均不能预见也无法预见，属于不可归责于双方当事人的事由，如果仍按原合同约定继续履行则会对买方显失公平。

但是小e在这里也要特别说明，“情势变更原则”不同于“不可抗力”，也不同于“显失公平”。在我国民法制度中并没有关于“情势变更原则”的明确规定，仅是在司法实践中为个案公正原则而得以承认和适用。此外，即便适用“情势变更原则”得以变更或者解除合同，当事人也仍然可能面临一定的赔偿或者补偿责任。

  规定

北京市教委3月25日深夜出台新规

今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这意味着学区房的“一对一”入学不确定性增加。同时，除了京津冀协同发展项目外，所有市属学校未经北京市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。

学区房是每个房地产开发商都不会放过的一个宣传卖点，然而新小区建不建教育配套并不是开发商决定的，而是根据项目开发地块的建设规模所确定的居住人口，依照北京市居住公共服务设施规划指标确定用地及建筑面积，由政府规划的。所以很可能今天房地产开发商的承诺，明天就变成一张空头支票。

为了逃避法律责任，很多开发商通常只做口头承诺和广告宣传而不将其写入合同。法院往往对此种广告认为是要约邀请，即向对方发出希望订立合同的意思表示，不能作为合同内容对待，而销售员口头承诺更是难以事后证实，最后判决维权业主败诉。但根据相关条文：

法律条文：

《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

所以如果开发商就相关设施作出了具体确定的允诺，且允诺对合同订立和房屋价格的确定有重大影响，即使允诺未写入合同，也应被视为合同内容，买主可以以此让房地产商承担违约责任！

  公告

26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。《公告》执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买条件为名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目。很多购房者会在没有拿到购房资格时先买一套商住房，之后再将该房子卖掉换成首付换大点的房子。但是谁能想到当购房者交了定金后，北京“商住房限购令”随即出台，导致卖家买不起房子。这种情况下，卖家能拒绝出售房屋吗？

此种换房过程中卖家购房和卖房是两个相对独立的合同，卖房的义务并没有因为新政而发生改变，卖家就不能随便解除合同，否则属于违约行为，需要承担违约责任。但是如果签订的买卖合同中明确约定"卖家卖房的目的是购买另外一套房屋，如果购房不成功可以不出售"，那么当新政出现，卖家无力购房的话，则依照合同约定不必履行合同义务。

但是话又说回来了，怎么样才算是“无力购房”呢？这还真是值得人深思的问题呢！房屋买卖动辄百万千万，往往出现纠纷才会想到请专业律师帮忙，小e并非王婆卖瓜，只是合同中的陷阱就是经验老道的法律专家也不敢小觑。小e提醒大家，在交易中切莫过于急躁，秉承诚信信用的原则，遵守法律和政策规定。如果身边有懂得合同法的律师朋友，请一定要努力平稳驾驶你们友谊的小船！（来源：三友知识产权）