限价商品房摇号后过户前申请人去世的继承人无权取得房屋

在限价商品房屋预售合同的履行过程中，买受人应当在合同履行的全过程具有履行合同的特定资格，买受人去世的，继承人只有具备保障房购买资格的才有权要求继续履行合同，否则预售合同效力应当终止，继承人只能继承合同终止后出卖人返还的财产权利。

【基本案情】

原告（上诉人）: 皮某

被告（被上诉人）: 北京某股份有限公司

皮某诉称: 2008年11月1日，我母亲张某与某公司签订商品房预售合同，购买某公司开发建设的北辰常营名苑A03-1住宅楼2单元1001号房屋（以下简称诉争房屋），交付合同价款496 076元，并约定交房时间为2010年9月30日，交付使用后双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。2009年12月15日，张某去世。2010年9月18日，诉争房屋竣工，具备交房条件。2011年12月29日，张某的继承人在北京长安公证处办理继承权公证，确认张某与某公司签署的合同项下权益由我一人继承，我持公证书要求某公司交房过户，某公司拒绝，以致成讼。我的诉讼请求是：第一，某公司向我交付诉争房屋；第二，某公司协助我向朝阳区房屋权属登记机关申请办理将诉争房屋产权登记在我名下。

某公司辩称：张某购买的是保障房，属于政策性用房，与普通商品房有区别，按照规定只能向具有政府认可资质的人出售，皮某没有相关资质，我公司不同意向皮某交付房屋。按照北京市相关文件规定，购房人在办理房产证之前死亡的，没有其他共同申请成员的，终止购房合同。本案中，除非皮某能够提供证据证明其系张某的共同申请成员，我公司才可以配合其办理相关手续。故不同意皮某的诉讼请求。

北京市朝阳区法院法院经审理查明：皮某系张某之子。2008年11月1日，某公司作为出卖人，张某作为买受人，签署合同编号为Y693327的《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定：张某购买诉争房屋，预测建筑面积为85.99平方米，合同总价款为496 076元，某公司应于2010年9月30日前交付房屋，于2011年9月30日前取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。诉争房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张某交纳合同约定的购房款。经询，张某购买诉争房屋系其一人申请。

另查，2009年12月15日，张某死亡。2011年12月29日，北京市长安公证处出具公证书，公证内容为：因张某的其他继承人皮妤琰、皮红光、皮吉光、韩愫岭、何永利、何永艳、何永海、皮增祺均明确表示自愿放弃《商品房预售合同（限价商品住房）》项下权益中其有权继承部分的继承权，故该合同项下权益应由皮某一人继承。

再查，2010年9月18日，某公司向诉争房屋所在楼栋业主送达房屋查验通知书及入住通知书，要求买受人验房、办理房屋结算及入住手续。因张某死亡，某公司不同意为皮某交房并办理相关手续，以致成讼。

庭审中，某公司提交京建发（2010）523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》，该通知明确购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。

【裁判结果】

北京市朝阳区人民法院2013年10月22日作出（2013）朝民初字第26765号民事判决：驳回皮某全部诉讼请求。

北京市第三中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）三中民终字第01114号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：诉争房屋为具有社会保障性质的限价商品住房，张某作为申请人需要在收入、财产等方面具备一定的条件，据此签订的《商品房预售合同（限价商品住房）》仅对合同当事人双方具有法律约束力。张某在交房前死亡，合同并未履行完毕，诉争房屋的所有权尚未转移至张某名下，皮某作为继承人，并非《商品房预售合同（限价商品住房）》的当事人，亦不符合申请限价商品房的条件，其要求某公司交房并办理产权转移登记的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

（来源：北京市第三中级人民法院）