一、什么是“公租房”？

根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。

供应对象为北京市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。

申请条件为1､在本地无住房或者住房面积低于规定标准；2､收入、财产低于规定标准；3､申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。

租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。

由此可见，公租房的产权人是国家或集体而非承租人，其性质属于公房，即属全民所有或集体所有的房屋，承租人依据房屋租赁合同取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承，但是，与公租房所对应的权益，却应另当别论，比如公租房因拆迁所产生的拆迁补助等。

二、原承租人死亡，公租房能否变更承租人？

根据我国《合同法》的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

立法是否与现实挂勾是检测一个法能否成为良法的依据之一。民以食为天，食以安为先，这是出自《汉书·郦食其传》的经典，当今社会，让人最有归属感的莫过于一套属于自己的房屋，所以，人们总是倾尽所能置办一套房产，但高昂的房价还是让许多人买不起房，从而住房租赁也就成为解决人们居住的一个必要方式。

 “住”一般是以家庭为单位的，虽然在租赁合同上承租人一般仅是一个人，但其家庭其他成员通常会一同居住，所以租赁合同也涉及到了其他共同居住人的利益，因此法律在调整房屋租赁关系时，除了要考虑承租人的权益，也应该关注如果遇到承租人死亡的情况，其死亡后其他共同居住人的居住利益。

承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。

对于公租房租赁，《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。另外，《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第（五）项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

三、变更承租人的程序

按《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》第12条的规定，承租家庭因自身原因提出在申请家庭成员间变更承租人的，可向公共租赁住房产权单位设立的租赁管理服务站提出申请，并按下列程序办理：

（一）承租家庭推举一名具有完全民事行为能力的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因。产权单位核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料后，报送到承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门审核。

（二）区县住房保障管理部门组织街道办事处（乡镇人民政府）住房保障管理部门对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合配租条件的，应在公共租赁住房小区公示10日。公示无异议的，区县住房保障管理部门应在15日内将同意变更意见反馈给产权单位；公示有异议的，区县住房保障管理部门组织相关部门进行复核。

（三）产权单位在接到反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，租赁期限为原合同剩余期限。

经复核，家庭不再符合配租条件的，区县住房保障管理部门按照相关规定作出取消家庭保障资格的决定，并在15日内将处理结果书面告知产权单位。

注：需提请读者注意的是，各地（甚至北京市内各区县）对公租房的管理规定不尽相同，如遇有公租房相关问题，请以当地公租房管理机构的答复为准。

（来源：海坛特哥|作者：李定寰）